【フィリピン不動産投資ガイド】購入~運用

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概要

簡単な流れ
現地視察 → 物件決定・契約 → 引き渡し → 内装・家具付け → 運用

 

今回はフィリピンコンドミニアムを実際に購入してから運用するまでの簡単な流れを書いていきたいと思います。中古物件やリセール物件購入時も以下に当てはまる事は多いと思いますが、ここではプレビルド物件を購入~運用していくまでの流れを書いていきます(「プレビルド物件とは何か」はこちら)。尚、各項目の細かい説明をここに記載してしまうと途方もなく長い記事になってしまうので、各項目内で詳しく説明する必要があると感じたセクションは別枠で作成して、リンクを貼っておきます。

★現地視察

まずはとりあえず実際に現地に行き、不動産を直接見る事です勿論、ネットリテラシーが高い人や強いコネクションを持つ人などは視察前に出来る限りの情報収集をしてから視察に行った方が効率的だと思いますが、実際に行ってみないと分からない事も多いです。少しでも興味がある地域や自分のアンテナに触れた地域がありましたら、とりあえず行ってみましょう!マニラやセブなどの大きな都市では日本人経営の不動産屋(=エージェントと呼びます)の現地ツアーもネットで簡単に探せますし、英語が得意または少しでも出費を抑えたい方はフィリピン人経営のエージェントなども不動産ツアーをしてくれます。不動産視察ツアー中はモデルルームや実際のコンドミニアムが見る事ができ、デベロッパーと直接話す事もできます。質問があれば直接または通訳を通して細かく聞くこともできます。

ここでのデベロッパーの対応は大切です。対応の良いデベロッパーは購入後もしっかりとした対応やサポートの仕事をしてくれる所が多いですが、対応が悪いところは購入後のサポートもレベルが低い所が多い傾向があります。フィリピン不動産の場合はデベロッパーの良し悪しはコンドミニアム決定の大きな要因になります。直接話して、信用できそうな会社か判断しましょう!

ネットの情報や知り合いの紹介から、直接見ないで購入される方もいるみたいですが、絶対にお勧めしません。失敗する人や騙される人はこのタイプの人が多いと聞きます。現地で不人気で売れ残っていたり、価格がほとんど上がってないようなコンドミニアムをそのような方たちに言葉巧みに販売するような悪徳エージェントは日本人フィリピン人エージェントに問わず間違いなく存在します(厳しいかもしれませんが、悪徳エージェントは勿論ですが、自分の目で確かめないで鵜呑みしてしまう購入者にも非があると思います。また残念ながら騙される投資家は日本人が多いと聞いたこともあります)。そのような方は土地勘のないフィリピンに行っても立地など分からない/英語が喋れないからと理由付けされる事が多いかもしれませんが、行ってみると周りの環境や交通状況など色々な発見があります。絶対に現地視察はしましょう!

僕のケースで言うと、マカティもセブのコンドミニアムも事前にネットや本から情報収集を出来る限りしてから実際に視察に行きました。また一つの地域で複数の不動産ツアーに参加しました。なぜ複数の不動産ツアーに参加したかと言うと、実際に時間を共にして、どこが1番誠意ある対応をするか・信用できそうか知りたかったからです。フィリピン不動産はブローカーやデベロッパーから直接購入する方法もありますが(以下リンク内で詳しくは説明しています)、ほとんどの日本人の方は不動産ツアーを主催しているエージェントを通してコンドミニアムを購入すると思います。大きな買い物ですので、誰しもが信用できる会社や人を通して買いたいですよね。

エージェント選びはしっかりとした方がいいです。詐欺まがいな事をしている方もいると聞きますし、僕の友人で実際に被害に合った人間もいます。アフターフォローが全くないエージェントも多いです。セブエリアでしたら、僕がお世話になっている信用できるエージェントを無料で紹介することもできますので、興味がある方は連絡ください。デベロッパー、ブローカー、エージェントの関係については以下を参照ください↓

↓僕がセブでお世話になっているエージェント

★物件決定・購入

現地コンドミニアム視察が終わりましたら、実際に購入する物件を決定していきます(勿論、納得できる物件が見つからなかった場合は、この時点で縁がなかったとすっぱり諦めましょう)。物件購入に当たり、僕が特に考慮した部分は以下です↓。フィリピンに限らずどの不動産投資もほぼ同じことが言えるかと思いますが。

コンドミニアム購入時に考慮すべき点

・デベロッパー

これは上記でも書いていますが、デベロッパーの信用度の高さは最重要事項です。エージェントの方やネットリサーチからしっかりと情報を得て、信用度の高いデベロッパーが開発のコンドミニアムを選びましょう!

・価格

自分の予算があると思いますので、一気に購入コンドの候補が絞られてきます。フィリピンは色々な支払方法があるので、低価格から積み立てていく方法も可能ですが、身の丈に合っていない額のコンドミニアムを購入したら後々債務不履行になり、大変な事になるので、自分の予算に合ったコンドミニアムを選びましょう。僕のケースで言いますと、所有している部屋全て購入時に全込(内装や手数料など込)で1000万円以下のスタジオタイプです。なぜスタジオタイプのコンドを選んだかはまた別の機会に追々書きますね。一応、理由があります!フィリピン不動産支払い方法について詳しくはこちら

・平米単価

これは上記価格にも繋がってくるのですが、僕は全ての購入候補コンドミニアム及びその周辺のコンドミニアムの平米単価を計算しました。なぜ周辺の購入候補外のコンドミニアムの平米単価も算出したかと言いますと、周辺の相場価格、また候補物件の割安感・割高感を知りたかったからです。計算方法は簡単で「物件価格/平米数」です。例えば、450万ペソ(=約1000万)のスタジオタイプのコンドで、平米数が30㎡の場合、「450万ペソ/30=平米単価=15万ペソ/㎡」です。平米単価が安いから良い、高いから悪いというわけではないですが、最終的に1つの判断材料になるので、しっかり把握しておきましょう。

・立地

日本の不動産と一緒で当然立地は重要なファクターになってきます。ただ2019年12月時点で、電車や地下鉄などのインフラは整っていないので(マニラはいくつかの計画が既にありますが)、立地と言っても周辺にどんなお店があるか、空港からの距離、安全性などを考慮します。日本で立地と言えば「駅から徒歩~分」と駅基準で考える事が多いのですが、そこは大分違います。僕はスーパーマーケットやコンビニがあるか、周辺安全性という部分を特に気にしました。あとこれは、場所によっても気にしなくては行けないポイントが変わってきます。僕の例を書きますと、セブにはセブシティ(セブの大都会)とマクタン島(リゾート地)に1部屋ずつ所有しているのですが、全然コンセプトや宿泊ターゲットが求めている物は違います!それぞれのコンドの特色・ターゲットの方が求める需要を考えて、立地の評価をしていきましょう!

・建物その物のクオリティや設備

そのコンドミニアム自体のクオリティや設備の充実さは勿論重要なファクターの1つです。視察時にモデルルームや部屋の間取り、予定アメニティー(設備)などを見る事ができますので、しっかり確認しましょう。大体どこも小さな全体図の模型がありますので、プロジェクトの大まかな概要は掴めるかと思います。1つ1つの建物によって、コンセプトやセンス、ストロングポイントが全然違います。例えば、僕がセブで購入候補に入れていた1つのコンドは、立地はITパーク内で良く、価格も予算内だったのですが、イマイチ建物自体のセンス・高級感がない、また間取りが使いづらそうという理由で候補から外しました。プールやフィットネスジムなどのアメニティも人によっては重要なファクターになるかと思います(僕も高級感ある大きなプールやジムが大好きです笑)。

・将来性

多くの方が投資目的でフィリピンコンドミニアムを購入されているかと思いますので、キャピタルゲイン視点で将来的にどのくらい物件価格が上がるかはとても重要なファクターのはずです。現状、フィリピン国内はインフラ整備が充分に進んでいるとは言えない状況です。これが何を意味するかと言いますと、今後公共交通機関や新しい街作りなどのプロジェクトがどんどん進んでいくと予想されています。今わかっている/発表されているだけでもマカティ地区の地下鉄計画やセブシティ-マクタン島の新しい橋の建設などたくさんのプロジェクトがあります(←これらはまた別に詳しく書きますね)。

例えば僕がマクタン島の最先端にあるArterra Resort Residenceを購入したのはこの将来性を重視したからです。Arterra周辺には現在「シェラトンホテル」、RockWell開発の「ARUGA Resort and Residence」、巨大カジノホテル「エメラルドリゾート&カジノ」などが建設中です。このような大きな規模のプロジェクトが全て完成する何年か後には上記の近くに位置するArterra価格ももっともっと上がると期待しています。

また2025年以降に地下鉄が開通するプロジェクトがマカティにあるのですが、こちらももしプロジェクトが進むようでしたら、地下鉄開通時にはかなりの価格アップが期待できます。

上記のような情報は当サイトでも随時アップしていく予定ですし、他のサイトや現地のコネクションから得る事も可能だと思います。情報は正確な物から噂レベルの物なまでたくさんあります(当サイトは信憑性の高い情報しか記載しないようにしています)。信憑性・正確性が高い情報とデマ情報を取捨選択する能力が必須だと思います。皆さま騙されないようにしましょう!

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★引き渡し(=ターンオーバー)

こちらでは不動産完成後の引き渡しを「ターンオーバー」と言います。このターンオーバー時に上記リンクで詳しく書いた積み立て方式で支払いをされている方は残額を全て払う必要があります。日本と大きく違う事は、引き渡し時に権利書がもらえないことがほとんどです。権利書はCCT (Condominium Certificate of Title)と言うのですが、ターンオーバーから1年後~に発行などざらです。3年経ってもまだCCTが発行されていない知り合いなどもおります…。最初の頃は「何故権利がもらえない」「これは大規模な詐欺なのではないか」と疑ったものですが、大手のデベロッパーですら直ぐに発行してくれないので、最近では「フィリピンではそうゆうものだ」と受け入れています。郷に入ったら郷に従え精神です(笑)。

MEMO
尚、購入時より物件価格が高騰しており(ターンオーバー時の物件価格>購入価格)、購入希望者がいましたら、この時点で売却して利益を確定する方法もあります。いわゆるキャピタルゲイン投資法です。キャッシュフローによる投資は全く考えておらず、完全にキャピタルゲイン目的の投資でしたら、ターンオーバー前に売るのが良いでしょう。ターンオーバー・CCT発行後に売却すると、キャピタルゲイン税がかかりますが、ターンオーバー前でしたら、キャピタルゲイン税はかからないというのがその理由です。ただ弁護士や仲介費用、その他諸々の料金がかかりますので、余程の利幅が大きくない限り、個人的にはこの時点での売却はお勧めしません。 *キャピタルゲイン・インカムゲインについて詳しくはこちら

 

ターンオーバー前に必ずしなければならない事がパンチリスト作業です。パンチリスト(Punch List)作業とは契約どおりに行われていない部分や、未完成の部分をリストアップすることです。要は不備や欠陥がありましたらリストアップして、引渡し前にちゃんと直してくださいと指示する事です。 パンチリストの工事が行われて初めて引き渡し=最終支払いが行われます。注意しなくてはならないのが、引き渡し後に不備を見つけて文句を言っても、直してくれないケースがほとんどです。これはデベロッパーにより、例えば僕が購入したセブのSolineaはデベロッパーがアヤラグループ系のAlveoなのですが、そこは「ターンオーバーから1年以内なら補修工事をしてくれる」という保証があります。ただこれはフィリピンの中ではかなり良い条件事項ですので、他はそのような保証がない所が多いです。

尚、このパンチリスト作業はエージェントから購入している場合はそのエージェントが責任をもってやってくれるはずです。エージェントを通さずブローカーまたはデベロッパーから直接購入した方は自分で行う必要があります。考えただけでも大変ですね…。

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★内装・家具付け

フィリピンでは、日本の新築マンションとは違い、引き渡し時には最低限の設備しかない状態で渡されますスケルトン状態とは言いませんが、トイレやシャワー、クローゼットなどの最低限の設備以外は本当に何もありません。具体的に言いますと、自分で空調を付ける必要がありますし、IHなどのキッチン用具も必要なら自分で設置する必要があります。シャワーにはドアがないですし、デフォルトの安っぽいフロアの素材・カラーが気に入らなかったら、貼りかえる必要があります。

フィリピンでは、日本の賃貸マンションとは違い、家具付きコンドミニアムとして賃貸募集をするのが普通です(Airbnbなどの民泊運営する場合は当然として)。家具付きの事を英語では「Furnished」と言います。Furnishedではない賃貸コンドミニアムはよほど条件を良くしない限り、中々賃借人を探すのは厳しいでしょう。

上記の内装作り・家具で部屋の雰囲気が決まります。他の部屋と差をつけるのはここです!僕は部屋のインテリアを考えたりすることが好きなので、全く苦になりませんでしたが、この部屋作りの部分はアイデア考案も含めかなりの時間をかけました。実際に家具屋さんに見に行って購入したり、内装業者と打ち合わせなどもありましたからね!お金を掛ければ簡単ですが、僕の投資物件として購入しており、無駄にお金を掛けてしまっては本末転倒なので、「如何に予算内で満足できる部屋を作るか」をテーマに部屋作りをしました。以下に実際に僕がどのように部屋作りを進めていったかをリンクしておきますので、参考にしてみてください。ただそれなりに労力や時間がかかりますので、全然部屋作りに興味がない又は時間を掛けたくない方はエージェントに丸投げもありだと思います。

★運用

そして最後は実際に運用してキャッシュフローを生み出していきます。運用方法は大きく分けて2つあります。

  1. 賃貸での運用
  2. Airbnbなど民泊での運用

 

賃貸での運用の場合は、もし購入時に使ったエージェントが賃貸サービスも提供してようであれば、そのままお願いしても良いですし、別で探してくる事も出来ます。ここは日本の不動産賃貸と全く一緒です。

Airbnbなどの民泊運用の場合でも運営代行業者に丸投げする事も可能ですし (僕も民泊代行業しています。詳しくはこちら)、クリーニングスタッフのみ雇いあとは全て自分で行っている人間もいます。自分でやるにはそれ相応の英語力やITスキルも必要+お時間に余裕がある方でないと厳しいかもしれませんが、上記条件を満たしている方なら努力次第で全然できるかと思います。Airbnbを始めるための準備方法を書くと、すごく長くなるので別枠で丁寧に説明したいと思います!僕が実際に行ってきた/行っている方法をお伝えできればと思います。あと「こんな代行業者には気を付けろ」的な記事も書けたら良いですね。正直、英語もろくに喋れない代行業者多いです(笑)

賃貸またはAirbnbの運用にしろ、シミュレーション分析をすることをお勧めします。どちらにもメリット・デメリットがありますからね。これはこの時点ではなく、「物件決定・契約」の前段階でしていた方が良いですね。シミュレーション分析については以下をご参考ください:

まとめ

長くなりましたが、プレビルドのコンドミニアムの購入から実際に運用するまでの簡単な流れは上記のような感じになります。質問などがありましたら、いつでもお気軽にお問い合わせください。

KOSUKE
KOSUKE
を全て読んでいただけたら、購入~運用までの流れを大体網羅できるように書いたつもりです!