キャピタルゲイン or インカムゲインとは

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基本

フィリピン不動産投資に限らずですが、全ての投資で最初に目的/ゴールをある程度決めておくのは大切なことだと思います(そのゴールは時代の流れやその時の経済状況などでその都度変わっていくとは思いますが)。

フィリピン不動産投資で利益を得る方法を大きく分けると、

  • キャピタルゲイン
  • インカムゲイン

に分けられます。ここを読んでくださっている多くの方々にとって、上記は常識だと思いますが、フィリピン不動産の現況を踏まえながら、簡単に説明していきたいと思います。

キャピタルゲインとは

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは資産を売却する事によって生まれる利益=売買差益のことです。平たく言うと安く購入して、高く売却する事が出来れば、キャピタルゲインは得られます。フィリピン不動産で言うと、典型的なケースが3~5年後完成予定のプレビルド物件を購入して、完成時に販売価格が高騰&購入希望者がいたら、売却する方法です(プレビルド物件の説明はこちら)。LINK内でも書いておりますが、マニラやセブ周辺地域のコンドミニアムの販売価格は年々上昇しているので、キャピタルゲイン狙いで投資されている方も多くいます。ちなみに購入時よりも売却時の値段が下落していた場合に生まれる損失の事をキャピタルロスと言います。

日本などの安定期に入っている不動産投資ではキャピタルゲインは中々狙えず、以下で説明しますインカムゲイン狙いで不動産投資をされている方がほとんどだと思います。フィリピンなどこれから経済が伸びてくる事が期待されている国ですと、まだまだキャピタルゲインを狙えます

KOSUKE
KOSUKE
キャピタルゲインを狙えるというのはフィリピン不動産投資の最大の魅力の1つだと思います!!
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インカムゲインとは

インカムゲイン
インカムゲインとは資産を保有することで得られる利益の事です。不動産投資ですと、自己の保有する不動産を賃貸して、家賃収入を得る事が典型的なインカムゲイン例です。また民泊新法でAirbnbなどの民泊運営が厳しくなってしまった日本に比べ、フィリピンはまだ民泊に対する規制がないに等しいので、民泊運営でのインカムゲインも可能です。僕もセブで保有していますコンドミニアムは、Airbnb/Booking.com登録して民泊で運営しています。

表面利回り/実質利回り

インカムゲインを説明する時によく出てくるのが「表面利回り」「実質利回り」という言葉です。表面利回りとは維持管理費などコンドミニアムを保有する場合にかかるコストを含まず、物件価格に対してどの程度の家賃収入を得られるかという表面的な収益を表す数値です。実質利回りとは、上記コストを全て含む、実質的な利益率を出した数値の事です。実質利回りを数式で表すと、

(年間収入-年間経費)/(物件の購入価格+購入時の諸経費他)=実質利回り

になります。尚、表面利回りも実質利回りも年利で表します。

 

簡単にフィリピン家賃収入を想定した場合の一例を書いていきたいと思います。

条件
購入価格:350万ペソ
家賃:3万ペソ/月
不動産管理費:家賃の1か月分/年
固定資産税:15000ペソ/年
購入時のエージェントへの手数料:購入価格の5%
内装費用:30万ペソ
*その他細かいコストは多々あるかと思いますが、ここでは例ですので記載しません

上記の場合、表面利回りは単純に

年間家賃収入/購入価格=3万ペソ×12か月/350万ペソ10.29%

になります。

 

実質利回りは少し複雑で、

(3万ペソ×12か月-3万ペソ-15000ペソ)/(350万ペソ+(350万×5%)+30万ペソ)7.92%

となります。上記条件ですと、表面利回り10.29%、実質利回りが7.92%です。

Airbnb運営などですと、コストの部分がもう少し細かくなり、計算が複雑になりますが、基本的な考え方は一緒です。以下のリンク内でもう少し詳しく民泊キャッシュフローシミュレーションについて詳しく書いていますので、ぜひご参考ください。