Airbnbキャッシュフロー分析

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フィリピン投資目的

フィリピン不動産投資で利益を生む方法は大きく分けて2通りあります(詳しくはこちらで説明していますのでご参照ください):

  1. キャピタルゲイン
  2. インコムゲイン

時代の流れや値段の上げ下げで、どちらの方法を狙っていくかは変わってくると思いますが、以下では2019年12月現在で僕が考えている理想的な投資運用をまとめてみました。*投資目的は人それぞれ違うのであくまで僕の思う理想という事です。

理想的なフィリピン投資

投資期間:中~長期

最終的なゴール:
5~10年後(もしくはもっと先)に十分な売買差益が期待できる時点で売りぬく。日本の不動産などと違い、フィリピン不動産は現在年10%~20%以上の割合で価格が上昇しています。日本の場合、築年数の経過と共に価格が下降していくのが普通ですが、現在のフィリピン不動産は築年数と共に価格が上昇している状態です。もちろんいつかは天井があると思うので、見極める目が必要になってきます。

それまでの運用:
最終的に売りぬくまでに年10~20%の実質利回りで運用していく。利回りは購入した時期や運用方法によって変わってくるかと思います。僕の話をしますと、2020年の運用目標として(執筆時2019年12月)、セブのコンドミニアムは民泊運営で10~20%くらいを狙いたいと思っています。価格が高騰してしまったマカティエリアに比べセブエリアのコンドミニアムはまだまだ安値=お買い得だとは思いますが、セブコンドミニアム価格も年々上がってきております。ただ仮に今から購入/運営スタートしても、セブエリアのコンドなら10%-15%以上の利回りは期待できるかと思います。これから賃料も民泊宿泊料も徐々に上がっていくことが期待できますからね!

二次的なメリット:
これも別枠で書いたのですが、セブのコンドミニアムに関しては僕がセブを好きで自分でも頻繁に使用したいという思いが強いです。最近では将来的にも売り抜かないで、持ち続けても良いかなとまで思い出しています(笑)。ですので、数字に出ない部分(自分や会社の社員、友達が使用)も大きいです。

KOSUKE
KOSUKE
セブエリアでの不動産投資はキャピタル/インカムゲイン両方狙えます!

セブ不動産投資/民泊運営を行う上でのメリット/デメリットは以下リンク内の下部に記載していますので、ご参照ください:

キャッシュフロー分析

では簡単にセブコンドミニアムで賃貸運営した場合とAirbnb民泊運営をした場合のシミュレーションをなるべく現実に近い数字でやっていきましょう。

初期投資額:

フィリピンの場合、日本とは違い物件引き渡し時にはとても簡素な状態で渡されます。例を言いますと、シャワー室のドアや空調などは自分で設置しなければなりませんし、元々のフロアや壁の素材も微妙ですので、こだわる人は貼り換えます。また民泊は勿論、賃貸の場合でも家具付きで貸し出す事が基本です。ですので、購入から内装・家具つけまでを共通の初期投資額として考えていきます

初期投資額条件
  • 購入物件:2022年完成の300万ペソのスタジオタイプ
    (セブエリアなら2019年12月時点でもプレビルドで300~400万でスタジオタイプを購入できます。もちろんそれ以上も以下もあります)
  • 購入手数料/サポート料: 物件価格の5%
    (=エージェントに支払う価格です。大体どこも5%くらいで設定しています)
  • 内装&家具費用: 35万ペソ
    (フロアなどにこだわらなければもっと安価だと思いますが、ある程度こだわる想定での費用です)

 

初期投資額: 300万ペソ + (300万×5%) + 35万ペソ = 350万ペソ

賃貸契約の場合

賃貸条件
  • 家賃: 25,000ペソ/月
  • 不動産管理費: 1か月分の家賃/年
  • 保険や固定資産税: 40,000ペソ

*家賃は2年後完成と考えるともっと高いかと思いますが(年々賃料は上がってきています)、固めに設定しました。不動産管理費が1か月分の家賃というのはフィリピンでもデフォルトです。固定資産税などは日本に比べて安いです。そもそも権利書(CCL)が上がってきてから払う必要があるのですが、引き渡し後1~3年上がってこないのが普通なので、最初の何年間かは支払う必要がないことが多いです。実際はもう少し安価だと思いますが、保険なども込みで固く見て4万ペソで想定しました。全体的に現実的ではありますが、固く見積もって条件を書きました。

以上で計算すると…

賃貸実質利回り=(25,000ph×12か月-25,000ph-40,000ph) / 3,500,000ph = 6.71 %

 

収益が235,000ペソ(日本円で約50万円)、利回りで6.71%という計算が上ってきます。ただ前述しましたが年々賃料は上がってきているので将来的にはもっと高い収益/利回りも期待できると思います。

Airbnb民泊で運営した場合

民泊条件

基本条件:

  • 宿泊料: 2,000ペソ/泊
  • Airbnb代行手数料:20%
  • Airbnb決算手数料: 3%

ランニングコスト:

  • 光熱費:30日フル稼働で計算して2500ペソ
  • インターネット費(固定):1290ペソ

保険や固定資産税(共通): 40,000ペソ

*賃貸の計算に比べますと、少し複雑で、稼働率によって売上や光熱費などの額が変動しますので以下にEXCEL表を添付します。僕が提供しているAirbnb代行サービスもそうなのですが、大体どこの代行エージェントも売上の20%で設定しています。多くの代行業者が+クリーニング費を別途設定しているのですが、クリーニング費は通常Airbnbでは宿泊者様に請求するので、ここでは計算に入れていません。またAirbnbで予約を受け付けた場合、決済手数料としてAirbnbに3%徴収されます。

Airbnb運営の場合、賃貸運営とは違い、光熱費やインターネットなどの通信費をオーナー側で負担します。フィリピンの特徴としまして、水道代はとても安いですが、電気代がとても高いです(ガスは使いません)。先日、セブエリアでスタジオタイプのコンドミニアムでAirbnb運営をしている知り合いのイスラエル人がほぼ100%の稼働率だったとき光熱費がトータルで2500ペソかかったといっていましたので、こちらの数字を参考にさせていただきます。

Airbnb実質利回り = 10.40%
稼働率が80%の場合、収益が364,040ペソ(日本円で約75万円)、利回りで10.4%という計算が上ってきます。賃料同様、宿泊費も徐々に上がってきているので将来的にはもっと高い収益/利回りも期待できると思います。
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まとめ

以上のような方法・条件でシミレーションしていきますと、大まかなキャッシュフロー予想値が見えてきます。ほとんどの方が既にしていると思いますが、EXCEL表にあらかじめ数式を入れておきますと、稼働率を変更するだけで全て他の数字が連動して算出されますので、手間がなく分かりやすく分析できます。最初の段階でしっかりとしたEXCEL分析表を作成することをお勧めします。

賃貸とAirbnbでの運営を簡単にまとめますと、賃貸運営は安定性高い代わりに高利回りは期待できない(それでも日本の不動産に比べたら高利回りが期待できる物件が多いですが)。一方。Airbnbでの民泊運営は稼働率に左右されるのでリスクはあるが、上手く回れば高利回りが期待できると言えると思います。ちなみに(執筆時2019年12月時点で)僕が自身で運営しているコンドミニアムは平均で80%以上の稼働率で動いています。