フィリピン不動産のプレビルド物件とは何か?

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フィリピンコンドカテゴリー

フィリピンコンドミニアムを大きくカテゴライズすると以下の3つに分けられると思います

Category
  1. プレビルド物件
  2. リセール物件
  3. (リセール) 中古物件 

 

今回はプレビルド物件について詳しく書いていきたいと思います。

プレビルド物件とは

プレビルドのコンドミニアム=完成前のコンドミニアムの事です。要はデベロッパーが計画段階(または建設中)で、コンドミニアム購入者を募集して、権利を販売する方式です。完成前ですので、当然購入時には実際の建物は見れず、モデルルームやパンフレット等の資料、デベロッパーからの説明を見て・聞いて、そのコンドミニアムを評価して購入していきます。海外不動産ではメジャーな方式で、現在フィリピン不動産に投資中または今後投資を考えている多くの方はこのプレビルドコンドミニアムの案件かと思います。
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プレビルドのリスク&回避方法

完成していないコンドミニアムという事は、もちろん「途中で計画が頓挫する=物件が完成しない」というリスクはあります。実際に完成前に途中で建設が止まってしまっているコンドミニアムもあります。ただそのようなケースは、信用のない小さなデベロッパー開発のコンドミニアムがほとんどで、大きな信用あるデベロッパー開発のコンドミニアムでは計画が途中で頓挫する可能性は極めて低いと思います。大きなデベロッパーで計画が途中で止まった実例はまだ聞いたことがないです。「デベロッパーとは/またその重要性」については以下で詳しく説明していますので、是非参考にしてみてください。要は一番のリスク回避方法は「信用あるデベロッパーのコンドミニアムを購入」することです!

価格推移

販売価格なのですが、第一募集時が一番安価で、第二・第三と続く中で、値段が上がっていくのが通常です。もちろん需要がなければ(購入希望者がいなければ)、値段は上がりませんし、逆に価格が下落することもあるかもしれませんが、現在フィリピンは好景気でコンドミニアム投資もとても人気があるので、値段が停滞・下落するケースはほぼ見られません。少し専門的に言うと、現在マニラやセブのフィリピン不動産は完全に「売り手市場」で、需要>供給の状態です。

そんな状況なので、デベロッパーも第一募集で、全てのコンドミニアムを販売せず、わざと第二・第三募集~に分けて販売するケースが多いです。募集回を重ねるごとに販売価格を上げていきます。人気のある立地やデベロッパー開発のコンドミニアムだと、その都度10%~以上を上げてくる事もあります。客観的に見て強気な値段設定だなと感じるコンドミニアムもバンバン買い手がついていて、驚くことが多いです。また大きな計画のコンドミニアムですと、1つの場所に複数のタワーを建設して、タワー1の第1・2・3募集→タワー2の第1・2・3募集…etcのように販売回数も細かく分けています。上記にも書きましたが、現状ではその都度価格が上っていきますので、タワー1の第一募集での販売価格と最後のタワーの最終販売価格とではかなりの差が出てきます。人気あるデベロッパー開発のコンドミニアムの第一販売では購入希望者が殺到して販売初日に売り切れてしまう事も多々あります。

以下に添付しました画像ははセブシティに位置するSolineaの2017年時の価格表です。見づらいですが、「STU」と書いてあるものはStudioタイプ(ワンルーム)を意味するのですが、価格が399.9万ペソと表示されています。これはタワー1か2の価格表かと記憶しているのですが、2019年12月現在販売しているSolineaタワー4(完成は2024年予定)は販売価格が500万ペソを超えています。2017年から2019年にかけて、25%以上価格が上がっていることが分かります。それでもスタジオタイプは人気なので、ほぼ完売状態と聞いています。

KOSUKE
KOSUKE
僕が所有していますもう1つのコンドArterraも2019年11月から12月にかけて価格が10%上がると先日アナウンスがありました!
第一募集販売から実際に完成するまでの期間なのですが、3~5年くらいが標準です。プレビルドは平たく言うと不動産の「青田買い」です。ただ他の投資に比べ、上記に書いたように現状を見るとフィリピン不動産は価格の上昇する可能性が高い投資案件なので、現在とても人気のある投資手段です。もちろん、将来はどのようになっていくか誰も分かりませんし、投資にはリスクはつきものですから、絶対はないですけどね

プルビルドコンド購入にあたり考慮すべきこと

最後に、プレビルド投資をする場合、1つ必ず考慮しておかなくてはならない事が「フィリピンでのプレビルド物件はほとんどの場合、予定時期より完成時期が遅れる!という事です。これは大きなデベロッパーでもほぼ100%で完成時期は遅れます。僕が見てきたプレビルド案件で予定時期に完成したコンドミニアムはほとんどないです。現在では、引き渡しが遅れる=フィリピンスタンダードと認識しています(笑)。最初から実際の完成時期は、予定時期+0.5~1年くらいと考えていた方が良いと思います。僕の経験上、「予定時期に完成したらラッキー」と思っていた方が精神的に楽です!悪徳なエージェントはこのような事も伝えてくれませんので、これは必ず頭に入れておいてください。

まとめ

以上がフィリピンのプレビルド物件の説明と現状です。僕の知り合いが2015年にプレビルドで購入したマカティの「The Rise」は当時の販売価格の2.5~3倍の価格になっています。ただ完成時期が現時点で1年遅れています。典型的なフィリピン投資案件ですね(笑)。どこまでフィリピン不動産が上がるかは誰にも分かりません。僕は「5年~10年の中長期で見たら絶対に上がる」と信じているから、投資しています。フィリピン経済の今後の可能性を考えると、まだまだ割安だと感じています