デベロッパー、ブローカー、エージェントの関係

今回はこのサイトにも良く出てくるデベロッパー、ブローカー、エージェントとは何かという説明をしていきたいと思います。

僕が最初にフィリピン不動産投資を始めた時、意味があやふやだったのが上記です。全部横文字ですし(笑)。もちろん海外投資経験がある方や日本で不動産関係のお仕事に従事している方にとっては当たり前の言葉かもしれませんが、明瞭でない方も多いと思います。フィリピン不動産購入にあたっての上記の関係性も説明できればと思っています。

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デベロッパー (developer) とは

直訳しますと開発業者です。プロジェクトの大元になります。フィリピンコンドミニアムを例に言いますと「エージェント(またはブローカー)を通して、デベロッパーからコンドミニアムを購入」という形になります。原則的には直接私たちがデベロッパーからコンドミニアムを購入することはできません(例外あり)。

 

フィリピンコンドミニアムの購入を検討する場合、まずはデベロッパーの信用を見ろ」と言われるくらいデベロッパーはフィリピン不動産では重要な要因です。というのも信用のない小さなデベロッパーや評判の悪いデベロッパー開発のコンドミニアムを購入した場合、納期が遅れる事は当たり前(これは信用ある大きなデベロッパーでも遅れる事がほとんどです…苦笑)、最悪プロジェクトが途中で頓挫して支払った額も返ってこないという事もあります。そんな最悪な事例は残念ながらあります。

有名なデベロッパーでいうと、Ayala Land Premier、SMDC、AVIDA、Alveo、Shang Properties、Rockwell Landなどがあります。ちなみに僕が所有しているSolineaはAlveo、ArterraはSta. Luciaというデベロッパーです。不動産視察で初めてArterraを見させてもらったときは、勉強不足でSta. Luciaは知らなかったのですが、知り合いから信用できる・対応が良いと聞いていました。セールスマネージャーとも密にコミュニケーションが取れており、仕事も早いので個人的にはお勧めのデベロッパーです。

ブローカー(Broker)とは

ブローカーとは直訳しますと仲介業者です。フィリピン不動産にはブローカー資格という物があり、フィリピン人しかブローカー資格は取れません=外国人は取得できません。フィリピンのブローカー資格は日本でいう宅建資格のような物だと認識しています。最近聞いた話だと、以前とはレギュレーションが変わり、フィリピン人でも大学卒業資格がある/限定した学位を持っている人間しか取得できなくなったようです。

 

以下で説明しますエージェントは各々のブローカーを抱えて(契約して)おり、原則的にはブローカー経由でしかデベロッパーからコンドミニアムは購入できません。実際には常在というよりは名前貸だけの契約の所も多いみたいですが。日本の不動産販売業者は各店に宅建士を置くことが義務付けられており、宅建士なしでは不動産を販売できないのですが、それに近いと思います。ただそこがフィリピンの適当なところで、ブローカーなしでエージェントがデベロッパーから直接購入できる事もあるようです。

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エージェント(Agent)とは

エージェントは代理店・代理人です。フィリピン現地ツアーを開催しているほとんどの日本人経営の不動産屋はエージェントにカテゴライズされます。多くのエージェントは購入の手続きをするだけでなく、購入後のアフターサービスや賃貸サポートのサービス(+別料金)も行っています。購入手数料としてコンド価格の5%~を設定している所が多いと思います。料金はピンからキリまであります。購入手数料を全く取らない所もありますし、上記より更に高く設定している所もあるようです。「え、購入手数料取らないとビジネスにならなくない?」と疑問に思う方もいると思いますが、エージェント経由でコンドミニアム購入契約を締結した場合、購入者からの手数料とは別にデベロッパーからのコミッションが数%あるのです。正直、日本人エージェントは取りすぎの所が多いと思います=サービスに見合った料金設定をしていない所が多いと思います。高額な料金だけ取って、その後のサポートはほとんどしてくれないという所も多々あります。僕がセブでお世話になっているエージェントさんは信用できますし、お値段もリーズナブル、サポートもしっかりしていますので、もし紹介してほしい方がいましたらご連絡ください。

実はフィリピンの不動産は契約(購入)まではとても簡単です。昨今、審査が厳しくなっている日本不動産に比べ、審査も少ないですし、正直多少の知識とコネがあれば誰でも購入できます。経費削減のためエージェントを通さずフィリピン人ブローカーから購入する事も可能ですし(←これは完全に合法です)、ネット情報を見ているとエージェントを通さないこの購入方法を推奨している人もたくさんいます。

ただ僕の実体験から言いますと、ブローカーから直接購入する方法はお勧めしません。というのも、フィリピン不動産は購入時よりも購入後の方が何倍も大変です長くなるので、購入後に必要な事はまた別の機会にまとめますが、本当に面倒くさいことが多いです)。ブローカーは基本的に購入の仲介をするだけで、その後のサポートはしてくれません。アフターサポートはエージェントが提供しているケースがほとんどです。

まとめ

英語力が高い方、現地在住の方や年に複数回の渡比が可能な方、または勉強で全て自分の手で行ってみたい方、ブローカーと直のコネクションがある方は、エージェントを通さずブローカー経由で購入するのも良いと思います。信用できて、仕事の出来るフィリピン人ブローカーもいますしね(僕も信用できるブローカーをセブ・マニラに各1人ずつ知っています)。

上記に該当しない方々は信用できるエージェントを探して、「エージェント→ブローカー→デベロッパー」(実際にはエージェントはブローカーを抱えていますので「エージェント→デベロッパー」になります)という正規ルートでコンドミニアムを購入していくことをお勧めします!!