なぜ賃貸経営ではなく民泊運営なのか

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はじめに

フィリピン不動産投資で利益を生む方法について簡単に説明させていただきます。大きく分けて2通りあります。

① インカムゲイン

インカムゲインとは資産を保有することで得られる利益の事です。不動産投資ですと、自己の保有する不動産を賃貸して、家賃収入を得たり、またはAirbnbなどで民泊運営して利益を出していくことが典型的なインカムゲイン例です。民泊新法でAirbnbなどの民泊運営が厳しくなってしまった日本に比べ、フィリピンはまだ民泊に対する規制がないに等しいので、民泊運営でのインカムゲインも可能です。利回りは購入した時期や運用方法によって変わります。以下で賃貸運営した場合と民泊運営した場合の簡単なキャッシュフローシミュレーションを記載していますので、ご参考ください。当サービス運営者の場合、2020年の運用目標はセブコンドミニアムの民泊運営で10%~15%程度で狙いたいと思っています。

 

② キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは資産を売却する事によって生まれる利益=売買差益のことです。平たく言うと安く購入して、高く売却する事が出来れば、キャピタルゲインは得られます。日本の不動産などと違い、フィリピン不動産は現在年10~20%以上の割合で価格が上昇しています。日本の場合、築年数の経過と共に価格が下降していくのが普通ですが、現在のフィリピン不動産は築年数と共に価格が上昇している状態です。もちろんいつかは天井があると思うので、見極める目が必要になってきます。
*インカムゲインとキャピタルゲインについてはこちらで詳しく記載していますので、ご参考ください。
KOSUKE
KOSUKE
私自身が考えています理想的なフィリピン不動産投資法は、現在所有しているセブコンドミニアムを5~10年またはそれ以上の期間、民泊運営で利回り10~20%で運営して(=インカムゲイン)、十分に不動産価格が上がった時点で将来的に売り抜くことです(=キャピタルゲイン)。上記にも書きましたが、築年数の経過と共に価格が低下していく事が普通の日本不動産とは違い、フィリピン不動産は年々価格が上昇していますので、インカムとキャピタル両方とも狙えます。そこがフィリピン不動産投資最大の魅力だと思います

民泊運営と賃貸運営比較

マニラ/マカティ地域に比べ、セブエリアではまだまだコンドミニアム平均賃貸価格がそこまで上がっていない現実があります。専門家の間では、フィリピン経済の急成長に物価や人々の生活水準がついてきていないとよく議論される事があります。ただし賃貸料も年々徐々に上がってきていますので、いずれは経済の成長に比例して価格も上昇していくのでは予想されています。その点もあり、2019年12月現在では、稼働率が高い民泊運営の場合(60%~)、民泊運営の方が賃貸運営より利回りが高いケースが多いです。以下に同条件のセブコンドミニアムで民泊と賃貸両方でインカムゲインシミュレーションしたデータを記載していますので、ご参考ください。

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民泊運営のメリット/デメリット

民泊メリット
  • 実質利回り10%~以上が期待できる:>賃貸運営。高稼働の場合は15~20%を狙える事も。
  • 運営しながら別荘的に自分たちで利用できる。
  • 会社経営をしている場合は社員の保養所として利用でき、福利厚生の強化につながる。
  • その他とビジネスにつなげやすい(例:私所有の部屋内では、知り合いのガイドのフライヤなども置かせていただいています。私はその方に対して恩があるので、無償で置いていますが、オーナー様のアイデア次第で色々とビジネスを広げやすいかと思います)。

 

民泊デメリット
  • 稼働率の高低差により収益が変わるので、賃貸経営に比べ安定度に欠ける
  • 宿泊者による部屋や家具の破損のリスク
  • 宿泊者や現地清掃業者などとのコミュニケーションに取られる時間
KOSUKE
KOSUKE
私自身の経験では、幸い民泊スタート時から高稼働率で動いており(平均80%以上)、宿泊者様による部屋や家具の破損もございません。また3つ目の「コミュニケーションに取られる時間」は、私たちの代行サービスにお任せいただければオーナー様が負担になる事はありませんので、自身で運営する場合のデメリットと考えていただければと思います。

まとめ

以上が民泊運営のメリット/デメリットです。上記メリットには書いていませんが、もう1つのメリットとして「仮に民泊運営が上手く回らなかった場合は賃貸運営に変更すれば良い」という点もあるかと思います。別枠で書いていますが、フィリピンの場合賃貸経営でも家具付きで募集しますのがデフォルトですので、基本的な準備は民泊運営も賃貸経営も変わりません。僕が所有していますSolinea Tower 3などは賃貸でも民泊でも需要があると思うので、時流に合わせての運営方法変更が可能かと思います。

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