フィリピン不動産のリスク vs 日本経済のリスク②
以前の投稿
以前こちらのサイトでアップした「フィリピン不動産のリスクvs日本経済のリスク」では、主に今後の日本経済が抱えている問題/リスクについて僕の考える個人的な意見をまとめました。そしてそれらの点を踏まえてなぜ僕が日本での投資だけでなく海外不動産に投資しているかについて書きました。
- 高齢化社会/少子化問題
- 経済/景気の伸び悩み
- オリンピック後に予想される経済不況
- 自然災害に対するリスク
フィリピン不動産の懸念材料/リスク
今回は逆サイド「フィリピン不動産のリスク」にフォーカスをして書いていきたいと思います！
法律的なリスク
まずは今後フィリピン国内における法律の変更や外国人投資家に対する規制追加があるのではないかという懸念です。フィリピンのようにに現在進行形で発展していっている国＝いわゆる発展途上国では、法の整備の部分でもまだまだです。現時点でもフィリピンでは外国人に対する規制はかなりあります。例えば職種によってはフィリピン資本100%でないと法人化できず外資系企業が進出できない規制がありますし、コンドミニアムに関してもユニット数全体の40%までしかフィリピン人以外の人間は購入できません(例えばフィリピン人が全体の30%、外国人投資が40%のユニットを所有している場合、まだ30%は空室で販売可能ですよね。しかしながらその30%はフィリピン人のみ所有できる権利があり、外国人は基本所有できません）。基本的な不動産に関する規制は以下をご参照ください！
今後、上記のような規制がもっと厳しくなり、資産運用が出来なくなるのではないかという懸念をされる方もいるかもしれません。
ただ個人的にはこの部分は楽観視しています。なぜなら既にマニラ/マカティエリアやセブエリアのコンドミニアム投資には世界中の投資家が参入しており、今更規制の変更で海外投資家が不利な立場になるような事があったら、世界中から信用を失います。信用を失うような事がありましたら、現在進行形のプロジェクトや今後発表予定のプロジェクトにはお金が集まらないことは明白です。
フィリピンは外資が欲しい国です。それはフィリピン全体のGDPの1割ほどが出稼ぎ労働者からの海外送金が占める割合にも表れています。海外からのお金の流入を鈍化させるような愚策＝海外投資家に対する規制強化をするとは思えません。
インカム運用のリスク
フィリピン不動産を購入後にすぐに転売せず、しばらく所有して運用してキャッシュフローを生んでいく場合、大きく分けて２つの方法があります。
① 賃貸運営
② 民泊運営
2つめは上記のインカムゲインが上手く得られないのではないかという懸念です。実際に「フィリピン不動産投資」とGoogleで打ち込むと、「フィリピン不動産投資 失敗」が予測変換候補の上位に上がってきます。僕の以下の投稿も良く読まれているみたいです。できればもっとポジティブな投稿を読んでほしいですが(笑)、みなさんまずはリスクを考えるのは普通ですから以下投稿のVIEW数が多いのは必然かもですね！
フィリピン不動産投資の失敗例を見てみると、「賃貸募集したのに借り手が見つけられない」という話をよく見かけます。民泊運営が上手く行かないという失敗例はそれほど多く見かけませんね。まぁー、民泊運営でインカム運営している人は賃貸運営してる人に比べれば少ないでしょうから、絶対数の問題だと思いますが。
これに関しては準備不足が否めないかなという印象を受けます。このケースに該当します多くの人々は、日本人不動産エージェントの「ここならすぐに借り手が見つかりますよ」という言葉を鵜呑みにしてそのエージェントに丸投げしている印象があります。実情を話しますと、多くの日本人不動産エージェントは日本人の賃借人のみを対象に募集しています。ローカルのフィリピン人や他の国から移住/駐在の方を対象に募集をしている日本人賃貸エージェントは実はあまり多くないのです。これはマニラ/マカティエリアでもセブエリアでも一緒です(ちなみに失敗例はマニラ不動産のケースが多く見受けられます。こちらも数的にセブよりマニラで不動産投資している日本人の方が多いからでしょうね！）。
日本人賃借人のみ対象ではパイが小さすぎます。全体数で見たらごくわずかですからね。英語と日本語両方を流ちょうに喋れるスタッフがあまりいない、または日本人に貸す方が管理が楽だからという理由で日本人のみ対象にしているのですかね。謎です。
僕の場合ですと、民泊運営が上手く行かなかった場合の保険として、セブエリア内で賃貸運営も出来るように色々と手配と準備はしてあります。具体的に言いますと、日本人で賃貸運営をしているエージェント、フィリピン人がローカルを募集しているエージェント…既にいくつかの賃貸運営エージェントを人づてに紹介してもらい、いつでも連絡取れるようにしています。幸い、スタート時からArterra ResidenceもSolinea Tower 3も民泊運営が上手く行ってますので、直近で賃貸運営に切り替えることは全く頭にありませんが、仮に賃貸運営をするとしたら日本人だけでなく全ての人々を対象に募集する方が絶対に効率的ですからね！
民泊運営も一緒です。日本人代行業者に頼んだけど、全くキャッシュフローが上手く回らないという話をネットで見かけたりしますが、そのように主張している人の何人がその代行業者のレビューや稼働率などを事前にマーケットリサーチして依頼したのか疑問です。民泊大手のAirbnbで見れば、その業者のレビューや稼働率を調べようと思えば一瞬です。例えばその民泊代行業者が10つの部屋で民泊代行していて、どれも50％以下で稼働させている＆レビューも低いとします。その業者に依頼して自分のユニットのみ80%以上の高稼働率で運営が出来るというのは確率論的に低いと思います。逆を言えば、その業者が10ユニット全て80%以上の稼働率で民泊運営しているのに、自分のユニットのみ50%以下の稼働率という事はよほど立地やアメニティ、価格条件が悪くない限りないと思います。
賃貸運営にしろ、民泊運営にしろ事前に自分の努力次第で失敗する確率は大分減らせると思います。このご時世スマートフォン１つあれば十分にマーケットリサーチできますから！
中国マーケット依存のリスク
個人的には上２つより全然大きなリスクだと思います。これはフィリピンに限らず、日本も含め別の国でも言えることですけどね。世界的に見て中国マーケットに依存しすぎている部分が大きいと思います。現在、フィリピン不動産の価格高騰を支えているのは間違いなく中国人マーケットです。特にメトロマニラ/マカティエリアのコンドミニアムの価格がここ何年間かで爆上がりしたのは、中国企業のマニラ/マカティエリア進出が非常に大きいです。今現在、上記エリアのオフィス事務所は中国企業のオンラインカジノPogoやコールセンターが非常に多いです。先日知り合ったアメリカ人不動産投資家の方はマニラ湾沿いに3部屋オフィスユニットを所有しているのですが、すべて中国系企業に貸していると言ってました。
POGOに関してはフィリピン国内での批判も大きく、規制が厳しくなるという話はよく聞くのですが、実際にはそこまで大きな規制は現在の所、入っていません。ドゥテルテ大統領/フィリピン政府もそれに依存するのは危険と分かっているとは思うのですが、やはり中国マネーは魅力的なのでしょうね。そこは言い方が悪いのですが、当分は泳がせておく＝厳しい規制が入らないのかなと思います。中国マネーはフィリピンマーケットは一段も二段も飛び級でグレードアップさせるだけの力はありますからね。
僕は正直どちらに振れても良いかなと思ってます。仮に今後も積極的に中国から参入の規制は入れない場合は(コロナ問題は別として）、急速に値段は高騰し続けるでしょう。ただその場合は他の物価やローカルの生活水準が不動間価格高騰についてこないという歪が生まれます（これは現状抱えている問題でもありますね）。逆に中国からの参入を厳しく規制する場合、不動産価格高騰は今までよりは緩やかになると思いますが、適当なペースで値上がりしていくと思います。僕はセブの置かれている環境や経済状況、人口ピラミッドなどを見た時にセブ不動産を中国マーケット抜きにしても地力で値段高騰していくには十分な力があると信じています。逆に長い目で見た時には後者の方が良いのではと思う程です。無理なスピードで上がっていくもの＝BOOMは魅力的ですが、その分必ずどこかに歪が生まれ、リスクも大きいですからね！
まとめ
あらためてまとめますと以下が個人的に思うフィリピン不動産が抱えているリスクだと思います：
- 法律的なリスク：想定外の急な規制が入る可能性がある。
- インカム運用のリスク: 高い利回りで運用できない可能性がある。
- 中国マーケット依存のリスク: 中国マーケットの動向が価格変動に影響する
僕は本気でセブ不動産購入を考えている方には、上記のリスクを伝えるようにしています。投資ですから絶対はないです。事前に必ずリスクは付き物という事は把握しておいていただければと思います。また「絶対儲かります」「100%間違いないです」という風に営業してくるエージェントには気を付けましょう。優良なエージェントほど必ずリスクを事前に説明してくれるはずです。
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