セブはまだまだこれからでしょ!って話

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ネガティブな情報

「フィリピンのコンドミニアム空室率が上昇」「平均賃料が下落」「販売価格も下落」..etc コロナショックの影響でネガティブな情報が多く出回っています。

確かに今回の新型コロナCovid-19はフィリピン不動産業界にネガティブな影響を与えていると思います。これはフィリピンに限らずですが、世界中のエリアの不動産で、空室率上昇、賃料低下、不動産価格下落が一時的に見られるはずです。

ただしフィリピン不動産投資家たちの中で、短期でのネガティブな影響を気にしている人は、それほど多くないと思います。

あまり気にしていない2つの理由

①. 短期投資として不動産を購入していない

10年ほど前に、短~中期間でフィリピン不動産を購入⇒転売をして利鞘を得る投資方法=いわゆる短~中期でのキャピタルゲイン投資が流行りました。2000年~2010年台前半で、フィリピンのマカティやBGCエリアのコンドミニアム投資にエントリーした方は、上記方法で利益を大きくあげたかと思います。

マニラエリアの不動産価格上昇率は凄かったですし、法の整備が十分でなく(キャピタルゲイン税他)、法の抜け穴が大きかった事もキャピタルゲイン狙いの投資が流行った原因かと思います。2000年代初頭にマカティに不動産投資していた方に話を聞いたら、「その頃はズブズブだった(笑)」と言っていました。

上記の年代にフィリピン不動産投資にエントリーした方に比べ、僕を含めここ〜10年でフィリピン不動産投資を始めた投資家は中長期でフィリピン不動産投資を考えている人間が多いかと思います。ある程度の長い目で不動産価格の上昇を期待して、それまでは賃貸や民泊などで運用していくといった形です。最終的なゴールは、キャピタルゲインで売り抜く事に変わりはありませんが、僕のケースで言いますと、5-10年もしくはそれ以上の期間で考えています。

KOSUKE
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もちろんインカムゲインを軽視しているという事は全くありませんのでご注意を!僕に関してはかなりインカムゲインにも拘っています。幸いコロナ禍でも稼働を止めずに運用できました:-)

 

②. ローンで購入していない

基本的に海外不動産投資で日本の銀行から融資がおりる事はありません(*おりるケースも稀にあるようです)。多くの方が現金で購入しています=月々の返済の負担がないと言う事です。

月々のローン返済がないので、仮に短期的に稼働しなかった場合でも、月々の固定支出額は少額で、コンドミニアムデベロッパーへの管理費と光熱費の基本料金支払いが少しあるくらいです。+固定資産税の支払いもありますが、固定資産税は権利書(Condominium Certificate of Title) が上がってきてからです。コンドミニアム完成後2〜3年間CCTが上がってこない事はフィリピンではザラです。僕が所有しています2つのユニットもまだCCTが上がってきていません。

KOSUKE
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早期に転売を考えている方にとってはCCT発行はすぐにしてもらう必要があると思いますが、僕は中長期投資なのでそこまで急いで発行してもらう必要はありません。
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今、フィリピン不動産を投売りしている方々

コロナ禍の状況でも、焦ってセブ不動産を投げ売りする日本人投資家はあまり見かけないです。僕の周りでは0ですね。投売りせざるを得ない人は、銀行ローン又はデベロッパーローンで購入しているローカルフィリピン人の購入者たちが多いです。彼らは、インカムゲインでの収入を返済金の一部にしていますので、余裕はありません。

日本でも「少額の予算でフィリピン不動産投資できます!」と営業をかけているエージェントがいるようですが、これはかなりリスキーですし、僕的にはお勧めできない方法です。上記に書いた2000~2010年台前半によく使われたロジックで、少し古い方法かと思います。フィリピン不動産投資で失敗する日本人もこのケースが多いです:

フィリピン不動産投資に失敗する人々
KOSUKE
KOSUKE
人それぞれいろいろな考え方があると思いますが、個人的には海外不動産投資は余裕を持って行うべきかと思います。

本題: セブはまだまだこれからでしょ!

本題に戻します。今回の表題にしましたが「セブはまだまだこれからでしょ」って話です!セブは今後10年以上をかけてインフラ整備がされていく現在進行形で発展しているエリアです。リゾート地として有名になった事、また多くの外資企業が進出している事で、とても発展しているエリアと勘違いされる事も多いですが、まだまだ発展途上です。

直近では、セブ島とマクタン島をつなぐ第3の橋「Cebu Cordova Link Expressway(CCLEX)」が現在建設中&2021年に完成予定です。これはかなり大規模なプロジェクトで、大幅にセブエリアの交通状況を改善してくれるのではと期待されています。

CCLEXの完成イメージ

CCLEXの完成イメージ

青丸が第一&第二の橋、赤丸が第三の橋

赤丸で囲んでいるのが現在建設中の第三の橋

 


*イメージPVがユーチューブに上がってました! 

CCLEXの現況

 

また予てから噂されていたセブ-マクタンを繋ぐ「第4の橋」の建設も近日進展がありそうです。先日取り上げた現地ニュース記事によると、第四の橋建設費用は、2021年度の予算に組み込まれる予定です。こちらのプロジェクトもいよいよ動き出しますね。現段階で上がってきている情報では、第四の橋は2028年の完成を予定しているようです。

第4の橋について

 

またセブ-マクタン島をつなぐ第3&4の橋だけではなく、ラプラプ市内のハイウェイ建設も噂になっています。10年後~20年後のセブエリアは今とは全く違う姿になっているのは間違いないでしょう!

 

今回の結論: セブはまだまだこれからです!
KOSUKE
KOSUKE
セブ不動産投資をしている多くの方は、10年~後のセブを描いて、投資しています。現状でも買い増しのチャンスと考えている方が多いです。もちろん、僕もそんな人間の1人です☺

 

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