アフターコロナ③: セブ民泊について考える
アフターコロナ①＆②
セブエリアでEnhanced Community Quarantine（以下略ECQ)の命令のもと厳しい外出/行動規制が開始されてから、約3週間が経過しました。当サイトでも随時報告していますが、セブエリアでの新型コロナウイルス感染状況を現地ニュースやSNSで日々チェックしている方も多いのではないでしょうか。先日お伝えしたセブシティ内のバランガイLUZエリア内(詳しくはこちら)でのパンデミックなどもあり、まだまだ油断できない状況が続いていますが、予定されていますECQ命令解除日4/28~に向けて、現地の方々も努力を続けていると信じています。
当サイトではこれまで2回に分けて「ECQ命令が解除された後のセブは今後どうなっていくのか」について僕の個人的意見/予想を書いてきました。一回目はセブ経済など全体について、2回目についてはセブ不動産にフォーカスを当てて書きました。
＊あくまで僕の個人的な意見＝ど素人の見解です。
現在の民泊状況
以下にLINKを添付しました3月の月間Airbnbレポート（*毎月の民泊運営状況をレポートしています）でもお伝えしたのですが、現在僕が運営していますArterra ResidenceとSolinear Tower 3のユニットにはECQ命令でフライトがキャンセルになってしまい、ホームに帰れなくなってしまった方＝セブに取り残されてしまったフィリピン家族がご宿泊しています。どちらのユニットのご宿泊者様もECQが解除され、国内線フライトが再開するまでの宿泊を希望しています。
という事はECQ期間中は民泊の稼働率は必然的に100%という事です。ECQ期間中はどこのコンドミニアムも新規での民泊ゲストを受け入れ許可をしないようで(*コンシェルジュやフロントガードマンがいるようなセブコンドミニアムで民泊運営をしている場合、民泊運営者はコンドミニアムの管理部とコンシェルジュに事前ゲスト登録をする必要があります）、ゲスト様は選択肢があまりない状況です。可能な選択肢としては同コンドミニアム内で民泊運営をしているユニットを見つける事ですが(そのケースは許可が降りる事があるようです）、同じような環境の人が既に宿泊している事が多いので、それも中々難しいかと思います。僕もECQが始まる＝フライトがキャンセルになると報道されてから、かなりの数の民泊お問い合わせをいただきました。
僕はそのような宿泊者様に選択肢がない状況で足元をみるようなビジネスはしたくないので、どちらのユニットの宿泊者様には長期滞在ディスカウントプライスを提供しています。倫理観的に当然と言えば当然ですが、他の民泊ホストの中には宿泊者に選択肢があまりない事を認識したうえで、割高料金で宿泊交渉をしてくる人間もいるようです。マスク販売でも民泊運営でも同じような考えの人はどこにでもいますね。
現時点ではアルテラが位置しますラプラプシティ(マクタン島含むエリア)&ソリニアが位置しますセブシティのどちらのエリアもECQは4月28日に解除予定です。ただしECQ期間が延長する可能性もありますので、まだどちらのユニットも5月中の予約は取れないようにしています。仮に予約枠を開けてしまうと、同コンドミニアムで他ユニットに宿泊されている方が予約を入れてしまい、現在宿泊している方たちを追い出すような形になってしまう事もありえますからね…。それだけは避けなくてはなりません。
これが何を意味するかと言いますと、「ECQの解除日確定→国内線フライト再開日確定→現在宿泊しているゲスト様がチェックアウト日確定→その後の予約枠を開ける→予約者０の状態から民泊運営を再スタート」しなけれなならないという事です！中々当面の間は苦難の道が続くような気がします(笑)。今回はそんな苦難の見が続くだろう「ECQ解除後のセブ民泊運営」について個人的意見を書いていこうと思います。
ECQ解除後のセブ民泊はどうなる？
先に結論を書きますと…
と思っています！と言いますのも、別枠でも何度か書いているのですが、仮にセブエリアでこのまま新型コロナウイルスの蔓延を上手く抑えられ、同エリアの住民は自由な生活が許されるようになっても、現在の世界の新型コロナウイルスの感染状況を考えますと、海外からの入国は当面の間厳しく制限されると予想されるからです。海外どころかマニラからのフライトもいつ再開するか分からない状況です(残念ながらマニラエリアではかなりの数の感染者が既に確認されています）。
セブ島は世界中から観光客が集まるアジアでも有数の人気リゾートエリアです。また海外からでなく、フィリピン国内からもセブ島に遊びに来ます観光客は多いです。新型コロナウイルスが世界中で流行する前はセブの観光業は右肩上がりで絶好調でした。
過去のデータを見てみると、僕の運営しています民泊施設の宿泊者層はフィリピン人ゲストと海外からのゲストにちょうど半分ずつくらいの割合に分かれます。今回のコロナの影響で、海外からの旅行者が当面の間期待できないとなると、当然影響はとても大きいです。宿泊需要は大きく減少しますが、ホテル数や民泊宿泊施設数＝供給数は直ぐに減少するわけではないと思うので(経営破綻するホテル業などは出てくる可能性はありますが…)、競争が激しくなるのは目に見えてます。仮にこのまま上手くセブでのコロナ問題が終息していくと仮定したら、直近で考えられるメインターゲット層は、今後フライトで自由に行き来できるフィリピン国内からの観光客とセブエリアに住む宿泊客になるかと思います（意外かもですが、セブシティに住むローカル家族が週末のみマクタン島のリゾート施設に宿泊する事はよくあります。逆もしかり）。要はそのローカル層のお客様の奪い合いが始まるわけです。
コロナ前のセブ観光業が絶好調だった時期は、「需要＞供給」だったので、レベルの低い施設/運営者でもそれなりに運営できていたと思います。明らかに適正価格ではないだろうと思う施設もありました。今後当面の期間は観光者数が減少すると予想され、今までの逆転現象「需要＜供給」になると思うので、選ぶ側(＝宿泊者）の基準もよりシビアで厳しくはずです。いわゆる買い手市場ですね。結果、十分な満足度を与えられないようなサービスやアメニティの民泊/ホテル業は生き残れないかと思っています！
今考えている事
「厳しい厳しい…」と書いていると、とても悲観的になっていると思われる方もいると思うのですが、僕自身は今やる気に漲っています。チャレンジ大好きです:)＆今出来ることをコツコツとやっていくしかないと腹を括っています！あと民泊ビジネスの良い点だと思うのですが、ランニングコストがあまりかからないという点もあまり悲観的になっていない要因かと思います。稼働しなければ収入が減るのみです＆仮に宿泊者０でも月単位でかかるコストは光熱費の基本料金とインターネット料金くらいです(ローンで買っていないという条件ですが。そもそも海外不動産ではほとんどのケースで融資がおりません）。これがもし固定支出費が大きく、稼働しない場合でも毎月何十万円も損失がでるようなビジネススタイルだったらかなり悲観的になってしまっていたかと思います(笑)。
僕が元々楽観的な人間というのもあるかもですが、今後予想される厳しい期間も工夫次第でいくらでも勝負できると思っています。今できる事の１つとして今まで以上に「内需に目をむけたサービス」の充実が必須かと思っています。今までよりはターゲット層が絞られますので、よりフィリピン宿泊者の方々が求めるサービスを考え提供していく必要があるかと感じています。価格などももう一度他のホテルの宿泊費などを再リサーチして見直す必要がありそうです。何かこのタイミングで新しいローカル向けビジネスもスタートできないか日々考えています。こんな時期だからこそ、色々な人と協力して助けあいながら、ポジティブに進めていけたらな思っています！
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