コロナ禍でのフィリピン不動産引き渡し ~ SPAについて
コロナの影響で渡航できない人多数
先日、9G（一般就労ビザ）保有者の入国規制緩和を発表したフィリピン政府ですが、現時点では、まだ観光ビザでの渡航制限は解除されていません。今か今かと待っているセブ好きの方も多いと思います（僕もその1人です😆）。
フィリピンのコンドミニアムのユニットは、特定のVISAを保有していなくても購入可能です。もちろん永住権やリタイアメントVISA、投資家VISAなどを所有している購入者の方もいますが、観光ビザで渡航 ⇒ コンドユニットの購入契約をされた方々たちも多くいます。僕の知り合いのセブ不動産所有者を見ると、むしろ後者の割合の方が大きいくらいです。
ターンオーバー時期は選べない
フィリピン不動産に投資している方の多くは、プレセール時にコンドミニアムのユニットを購入しています。プレセール（又はプレビルド）案件とは、コンドミニアムの完成前にユニット所有権を購入する方法です。東南アジア諸国をはじめとする海外不動産投資では、わりとポピュラーな契約方法です。
コンドミニアムのプレセールユニットに投資している方は、コンドミニアム完成の数年前（1~5年）に権利を購入して、完成引き渡し（* フィリピンではターンオーバーと言います）を待つことになります。
購入者の方は、ターンオーバー時期を選べません。ターンオーバー通知は、時期が近づいてきたらデベロッパーから連絡が来ます。僕の場合は、国際郵送で正式な通知が来ました。
MEMO
フィリピンのコンドミニアムは、通常低層階からターンオーバーを開始します。高層階のユニットのターンオーバーは最後です。また階層ごとに引き渡し時期をフェーズ分けするが通常です：例: 1~5階のユニットが第1フェーズ、6~10階のユニットが第2フェーズ、11~15が第3フェーズ..etc。第１フェーズから最終的な高層階の最終フェーズまで半年～かかる事もあります。
コロナ禍でターンオーバー開始するコンドも..
コロナ禍で自由に渡航ができない時期にコンドミニアムの建設が完成 ⇒ ターンオーバーを開始するケースもあるようです。通常、完成引き渡し時は、購入者本人が渡航して諸々の契約書他にサインする必要があります。しかしながら現在は日本からフィリピンにできない人が多数..。このような場合はどうすればよいでしょう🤔？？？
SPA契約
ターンオーバー時に契約者本人が渡航できない場合は、SPAで代理人を立て、代理人に諸々の引き渡し手続きをしてもらう事になります。
MEMO
SPA ＝ SPECIAL POWER OF ATTORNEY： 簡単に言いますと特定委任状です！
通常ですと、購入時に仲介してくれたエージェントとSPA契約をする形になると思います。SPA契約は大使館及び外務省で認証する必要があります（* 認証する＝Notarizeと言います）。認証する事により、法的な効力を持つ委任状になるわけです。認証するには、費用がかかります。コロナ禍で不動産エージェント新谷さん夫婦を通して、セブエリアのコンドミニアムユニットを購入された方がいます。奥様のMary AnnさんとSPS契約しての購入だったのですが、日本国内で認証をしてもらうのにトータルで6万円近くかかったようです。
また別件のマニラ/マカティエリアの不動産購入者さんからの話なのですが、その方はフィリピン国内のマカティでエージェントとのSPA契約を認証してもらったようです。費用など細かい点は聞いていませんが、そのようなケースもあるようです。
ターンオーバー時期を延長してもらう事も可能
認証費用など諸々の費用もかかりますし、引き渡し後の内装工事を含む部屋作りも通常時に比べてスムーズにいかない点もあるので、ターンオーバー時期をずらしてもらいたいユニットオーナーの方もいるかと思います。先日、説明した「Condo Dues」も引き渡し後から発生しますしね！
ターンオーバー時期変更の可否はデベロッパーによります。マカティエリアのコンドミニアムですが、僕の知り合いは、9月ターンオーバーを12月まで伸ばしてもらったようです（最近、その方と話していないので、その後更なる延長を希望したかは分かりません。9月の段階では12月くらいには渡航できるのだろうと考えていたのだと思います😅）。その一方で、全くターンオーバー時期の延長を認めてくれないデベロッパーもいると聞きます。今の時期は、フレキシブルに対応するべきだと思うのですけどね！
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