悪徳不動産エージェント
先日の話
マクタン島のコンドミニアムのユニットオーナー様 (便宜上、以下ではAさんと呼びます) からお問い合わせをいただき、Google Meet*¹で、少しお話させていただきました。
*¹ WEB会議ツール。ZOOMのようなものです。
Aさんは何年か前に日本人不動産エージェントを通じてマクタン島のリゾートコンドの中古ユニットを購入されたようです。内装や賃貸管理もそのエージェントにお願いをした/しているとの事でした。
しかしながら、いつまで経っても入居者が決まらず管理費や固定資産税だけが出ていく状況が続き、悩んでいたそうです。そんな時に僕がFacebookの在比日本人グループに上げた投稿 (*²FBで入居者募集をしていたので、入居者が決定した時点で報告投稿をしました) を見つけ、連絡してみようと思ったようです。
*² FBでも入居者決定は伝えました！
Aさんのユニット
個人情報ですので、画像は添付しませんが、とても綺麗で内装もバッチリです (こちらの記事を投稿する事は了承を得ています)。それもそのはず！Aさんが内装にかけた費用は○○万ペソ！！僕のユニットにかけた内装費の数倍にもなります😅。そしてビックリしたのが、その中古ユニットの販売価格。相場より全然高い..。そもそも該当コンドミニアムはセブ/マクタン島では珍しくスタジオが売れ残っている不人気コンドミニアム ..。
MEMO
セブ/マクタンエリアの人気コンドミニアムは、プレセール時の早い段階でスタジオユニットが完売してしまう事が多いです。2ベッド以上の高額なユニットが残っている事はありますけどね。該当コンドミニアムのように完成してから何年もスタジオユニットが売れ残っているケースは珍しいです。
ただ個人的にはそこまで悪いコンドミニアムだと思いません。何故不人気なのか不思議なくらいです。確かにコンドミニアム自体のデザインが少し野暮ったく、垢抜けたデザインとは言いがたいですが、ロケーションやアメニティは良いです。同じくらいの規模のコンドミニアムと比べた場合、少し販売価格が高く感じるので、要因は単純に価格かなと思います。
何故入居付つができないか？
答えは単純です:
入居者が決まらない理由
賃料が同コンドの同じ間取りのお部屋の倍以上!
フィリピンはFurnished（家具付）で貸すのが主流ですので、アメニティや内装の充実さにより賃料価格は違ってきますが、いくらなんでも倍以上違うのは設定が高すぎる気がします。実際、入居付けできていないですし..
何故こんな事が起きたか？
話を聞くと、Aさんは英語が苦手で現地の賃貸相場などが全く分かず、賃料設定などは賃貸管理をしている人間に丸投げだったようです。現在の賃料価格でも当初に比べれば、大分下げているとの事です。
通常、不動産エージェントは大まかな想定賃料を購入検討者（＝バイヤー。今回の場合はAさん）に伝えます。そしてバイヤーはその想定賃料をベースに計算して、不動産価格が割高または割安であるか判断します。今回のケースはそもそもの想定賃料の設定が無茶苦茶でした。Aさんはその想定賃料を基に不動産購入価格＆内装費=初期費用を計算したと思います。想定賃料が全然マーケット価格から外れているので、初期費用にかけられる適正額の計算がズレます。これがAさんが相場より高い価格で中古ユニットを購入してしまった理由です。
最初に伝えられた想定賃料がベースになっている (=引っ張られている)ので、多少価格を下げたところで今でも相場価格より全然高い賃貸設定になっています。
エージェントの言い分
Aさんも待てど暮らせど入居付けがされないので、担当エージェントに何度も話をしているようです。エージェントの言い分は..
これは真っ赤な嘘です。現に僕のユニットはコロナ禍で入居者募集をしましたが、2部屋とも募集開始してから早い段階で入居者が決まりました。そもそもコロナ前から入居者付できていなかったようなので、言っている事がメチャクチャです。
このようなエージェントは多いです
実はこのようなエージェント（販売する事にフォーカスしており、販売後のアフターサービスは✖）は意外と多いです。理由は単純に販売仲介料＞賃貸仲介料だからかと思います。
販売時には現実的な数字から離れたシミュレーションを伝える
⇒ 完成後の賃貸管理などは真摯に取り組まない
乱暴な言い方をしますと、「売ってしまえば、後は野となれ山となれ」です。最悪ですが、間違いなくこのタイプの不動産エージェントは日本人・フィリピン人問わず、セブ不動産界隈に存在します🤣
騙されないためには..
当たり前の事ですが、リサーチあるのみです。英語が苦手ですと、リサーチに苦労すると思いますが、そこは横着してはいけないポイントです🙅♂️。現地の不動産賃貸サイトのRentpadやLamudiなどでコンドミニアム名を打ち込めば、該当コンドの賃貸条件（＝賃料）は出てきますからね！
または信頼できるエージェントを見つける事です。僕の場合は知り合いからセブ不動産エージェントの新谷さん夫婦を紹介してもらいました。新谷さんは夫婦2人でビジネスを営んでおり、大手エージェントとは言えないと思いますが、本当に良くしてもらっています。当サイトでも何度も書いていますが、僕がセブで不動産賃貸経営を出来ているのは新谷さん夫婦のおかげです😊！
不動産に限らず何にでもいえる事かと思いますが、サービスの質は規模に比例するわけではありません。”人”です！
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