安い物件を購入→インカムゲイン重視の投資はあり？

前回の投稿記事

前回の投稿記事内で僕の考える理想的なセブ不動産投資プランについて簡単に書きました：

フィリピン コンドミニアム ジャーナル

2020.11.06

フィリピン不動産の投資期間について

https://phcondos-diary.com/cebu-investmentperiod

セブ不動産の投資期間について当サイトを通じて、セブ不動産事情、賃貸事情、民泊事情についてお問い合わせを受ける回数が最近増えてきました。その中で「投資期間（購入してから最終的に売却するまで）はどのくらいで考えていますか？」という質問を受ける事があります。原則として、投資ですのでマーケットの状況次第で最終的な売却時期は変わってきます＝適正な保持期間を定義するのは難しいです。また個人の投資スタイルや経済状況による所も大きいです。短期売買で利益確定を狙う人もいますし、中~長期で投資を考えている方もいる...

僕の理想的セブ不動産投資は「中長期間保有して（その間はインカムゲイン収入を得る）、最終的に高値で売却する」ことです。そのためには「キャピタル視点＆インカム視点の両方を考慮して不動産を評価＆購入物件を選ぶ必要があります」と記事内で書きました。

色々な考え方がある

セブで不動産投資をされている方には、皆それぞれの考え方があります。僕と同じようなプランを描いている方もいると思いますが、当然別の考え方をされる方もいます。各々によっては事情が違いますから、正解はないです。自分に合った投資をすれば良いだけです。

今回の記事の表題にも書きましたが、（キャピタルゲイン期待の低い）ローカル向けコンドミニアムのユニットを購入して、利回り重視の不動産投資をされる方もいます。いわゆるインカムゲインにフォーカスを当てた投資です。

僕の考え

先に結論を書きますと、全然ありだと思います！アイデアや工夫次第ではとても面白いですし、高利回りを得る事も可能です。実際にその方法で高い利回りで運用している方も知っています。

セブエリアでは、ローカルフィリピン人をターゲットにしたコンドミニアムのユニットがスタジオタイプで200万ペソ以下で販売されています。200万ペソ以下の物件ですと、大手デベロッパーの高級コンドミニアムではなく、中小デベロッパー開発のコンドミニアムのユニットになります。フィリピンのコンドミニアム人気はデベロッパーのブランド力に左右される事が多いので、キャピタルゲイン視点では大手デベロッパーの高級コンドミニアムに比べて将来的な価格高騰の期待は薄いかと思います（単純に設備や管理にかけている予算の違いもあります）。

販売価格が200万ペソ以下のコンドミニアムのユニットで、ある程度の賃料や宿泊費で設定するには、内装や部屋に完備されているアメニティを充実させる必要があります。簡単にまとめると、「安い部屋を購入して、内装やアメニティ設備を充実させる ⇒ 高い賃貸収入または民泊宿泊収入を得る」という事です。

例：

KOSUKE

民泊運営の場合、光熱費は基本オーナー持ちなので、賃貸運営に比べ、表面利回りと実質利回りの差は少し開きます！

現実離れした数字ではない

上記の例ですが、アフターコロナでしたら、別に現実離れしている数字という訳ではないです。工夫次第では、家賃15,000ペソ設定も可能かと思いますし、民泊運営で高稼働させることも可能です。例えば、こちらのコンドミニアムのスタジオユニットの販売価格は170万ペソ~です。空港からも遠くないですし、プールも完備されているので、提供するサービスを工夫すれば、宿泊費1200~1500ペソで民泊稼働率80%以上は全然リアルな数字です。

海近ですしね:-)

実際に..

実際に僕もローカル向けのマクタン島のコンドミニアムのユニットを安価で購入して、民泊運営をしようかと計画した事もあります。コロナの影響が終われば、10%以上の利回りで運用する自信もあります。

ただ前回の投稿で書いたように、僕のフィリピン不動産投資の最終的なゴールは、5~10年もしくはもっと先の不動産価格高騰によるキャピタルゲインです。キャピタルゲイン期待値が薄い案件は、僕の本質的なゴールから少しずれると感じたので、「ローカル向けコンドユニット購入して民泊運用」計画は止めました。

KOSUKE

僕にとっては、多少利回りが落ちてもキャピタル＆インカム両方の期待が出来るバランスの良いユニットの方がベターという話です😆