お金を生み出すセブのリゾートマンション

前回&前々回の投稿

前回と前々回の投稿は、投資家視点でセブ不動産について書きました:

フィリピン コンドミニアム ジャーナル

2020.11.06

フィリピン不動産の投資期間について

https://phcondos-diary.com/cebu-investmentperiod

セブ不動産の投資期間について当サイトを通じて、セブ不動産事情、賃貸事情、民泊事情についてお問い合わせを受ける回数が最近増えてきました。その中で「投資期間（購入してから最終的に売却するまで）はどのくらいで考えていますか？」という質問を受ける事があります。原則として、投資ですのでマーケットの状況次第で最終的な売却時期は変わってきます＝適正な保持期間を定義するのは難しいです。また個人の投資スタイルや経済状況による所も大きいです。短期売買で利益確定を狙う人もいますし、中~長期で投資を考えている方もいる...

フィリピン コンドミニアム ジャーナル

2020.11.09

安い物件を購入→インカムゲイン重視の投資はあり？

https://phcondos-diary.com/cheapcondo-investment

前回の投稿記事前回の投稿記事内で僕の考える理想的なセブ不動産投資プランについて簡単に書きました：セブ不動産投資について 僕の理想的セブ不動産投資は「中長期間保有して（その間はインカムゲイン収入を得る）、最終的に高値で売却する」ことです。そのためには「キャピタル視点＆インカム視点の両方を考慮して不動産を評価＆購入物件を選ぶ必要があります」と記事内で書きました。色々な考え方があるセブで不動産投資をされている方には、皆それぞれの考え方があります。僕と同じようなプランを描いている方もいると思いま...

しかしながら、全てのセブ不動産購入者が100%投資目的という訳ではございません。自身の住居用としての購入されている方はもちろん、セカンドハウス的な使用目的を主として購入されている方も多いと思います。

100%投資目的の場合

投資目的で購入されている場合、気にする点は不動価格の変動と利回りです。不動産価格はマーケット次第(不可抗力）ですが、利回りは本人の努力や工夫で変わってきます。投資目的の方にとっては、より高い利回りで運用する事がプライオリティであり、方法（賃貸、民泊、etc）はその時の状況によってベストな選択すれば良いかと思います。

僕を例に書きますと、コロナ前~渦中は民泊運営していました（ECQ~GCQ中は、帰国難民になってしまった方たちを受け入れていました）。しかしながら、海外からの観光客の渡航制限が解除されるまでの当面の間は、民泊で高稼働率で運用することが難しいと考えたので、今は長期賃貸で貸し出しています。投資目的で購入している以上、とにかくキャッシュフローを止めない事が一番大切です💪

別荘として購入されている場合

マクタン島のリゾートコンド

逆にセカンドハウスとしての使用を主目的としてセブ不動産を購入されている方にとっては、利回りより「自分が使用したい時に使えるか否か」という点がプライオリティになってきます。選択肢は2つです:

通常、日本国内でリゾートマンションを所有しようと思うと、維持費は持ち出しになるケースが多いです（＝パターン①）。民泊新法施行後は、民泊運営許可を取得するのも大変ですし、民泊特区内の宿泊施設を除いて、宿泊日数制限もかけられていますしね。

その点、セブエリアはまだまだ民泊に関する法の整備が整っておらず、特別な許可を申請しないでも民泊運営する事が可能です（＝パターン②）。要はセブでリゾートコンドミニアムのユニットでしたら、自分が宿泊していない期間は民泊運営をして、収入を得る事が可能なのです！

KOSUKE

どちらも全てのケースで当てはまるとは言えませんのでご注意を！日本でも民泊運営を許可されている施設もありますし、セブでも禁止されているコンドミニアムもあります。

パターン①のメリット/デメリット

「自分が使用しない期間は誰にも貸さない」のメリット＆デメリットは以下になります：

セブエリアのコンドミニアムでも、マクタン島の「Sheraton」などは、富裕層の方がインカムゲインの収入を考慮せず別荘/セカンドハウスとして購入されているケースが多いかと思います。シェラトンは民泊(短期宿泊)を禁止していますので、セブエリアのコンドミニアムですが、上記のパターン①にカテゴライズされますね。

パターン②のメリット/デメリット

「自分が使用しない期間は他者に貸して収入を得る」のメリット＆デメリットは以下になります：

唯一無二のメリットが「収入がある」事です！上手く民泊運営ができれば、高利回りで運用する事ができます。自分の滞在日時を決めた段階で、民泊予約枠をあらかじめ閉めておけば良いだけですので、自身で使用したい時に滞在不可という事も緊急時以外はないかと思います。実際、僕もコロナショック前は稼働率は90~100%、利回り12~15%ペースで運用してました（*コロナ渦中に賃貸運営に切り替えたので、利回りは少し下がりました。高稼働率で民泊運営できた場合、利回りは民泊>賃貸になる事が多いです）& 自身でも1~2ヵ月に1度渡航してその都度1週間弱滞在してました。

Arterra Airbnb Listing

KOSUKE

↑自分で言うのも何ですが、セブ不動産の理想的な運用方法だったと思います😆！アフターコロナで観光客が戻ってきたら、再度賃貸 ⇨ 民泊運営に戻す事も当然視野に入れています！

不動産を購入する時の注意

上記にも少し書きましたが、民泊運営を禁止にしているコンドミニアムもありますので、購入時にはしっかり確認しましょう！

ただフィリピンの場合、管理会社が民泊禁止にしていても、黙って民泊運営しているオーナーさんたちがたくさんいるのですけどね😅。例えば、アヤラグループ系列のAvidaのユニットは、ルール上民泊運営禁止されていますが、実際は多くのオーナーたちは今でも民泊運営をしています。アドミンもそこまで厳密に取り締まっていないのが現状です。