Airbnb民泊準備マニュアル in セブ
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前回のセブ民泊記事について反応
数日前に投稿した「セブで民泊運営を自分で出来る？」の中で、セブで民泊運営を上手くできる人の条件/資質について書きました。一部で中々反響があり、ある人からは「セブ民泊運営について詳しく教えてもらえませんか」とメッセージももらいました。前回のポスト内でも、書いたのですが、僕はセブで現在民泊代行サービスを提供しています。しかしながら、もし自分でやれるのであれば、僕らのような代行サービスに依頼するのではなく、自身で運営するのも全然ありだと思っています。もちろん僕たちのチームに依頼していただけたら、今できる100％の力で運営する事を保証します！ただし前回書いたような資質がある人ならまず「自分で運用する！」というのも選択肢の1つなはずですし、もし仮に「僕の紹介から新谷さん経由でコンドミニアムを購入→僕らの代行サービスに依頼せず自分自身で運用」でも全く無問題です！！「ぜひ一緒にセブを盛り上げましょう」といった感じです(⌒∇⌒)。
一方でセブでの民泊運営はかなり難しいのも事実です。実際、セブで民泊運営している日本人もちょくちょく見かけますが、Airbnbレビューを見ると、低いレビューの方がほとんどです。内容を見てみると、やはり英語力不足のコミュニケーション力の低さが一番の問題かなと思います。逆に言えば高い英語力が既に持っている人であれば、後は努力とやる気次第でどうにでもなると思っています！今回は自分自身でセブで民泊運営したい人の為に「民泊準備から～実際にスタートするまで」に行わなければならないプロセスを簡単に書いていきたいと思います。民泊の場合、Airbnbからの集客が大多数の割合を占めるので、言わば「Airbnb民泊準備マニュアル in セブ」です！
尚、購入から部屋作りまでは既に完了している前提で書いていきます。購入から部屋の完成までのプロセスを知りたい方は以下の「フィリピン不動産購入～運用 説明書」をご参考ください：
Airbnb民泊準備プロセス
一応、僕が一番効率的だなと思うプロセスの順に書きますが、プロセスの順番はどうでもいいです。スタートまでに以下事項全てが完了していたら、問題なしです！
① Airbnb リスティングを作成
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② ハウスルールを作成
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③ アクセスガイドガイドを作成
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④ 予約完了時に送るメッセージを作成
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⑤ 宿泊日前に送るメッセージを作成
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⑥ 現地のクリーニングスタッフを確保
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⑦ 民泊運営に必要な備品を購入
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⑧ 光熱費やインターネット代を前払い
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⑨ Airbnbでリスティングを公開
① Airbnbリスティングを作成
リスティングとはAirbnb用語で、要はAirbnbサイトに掲載されるお部屋/紹介ページの事です。リスティング自体を作成するのは、Airbnbサイトの説明通りに進めていけば、難しい作業ではありません。不安な方はAmazonでAirbnb関連の教則本を購入すれば、なお理解は深まるでしょうし、WEB上でも作成の流れを説明しているサイトはたくさんありますので、そこまで心配しなくて大丈夫です。
気にしなければならないのは実際のコンテンツです。特に掲載写真は最重要です。あらかじめ自分の部屋が完成したら写真撮影を完了しておく必要があります。いくら文章(説明)コンテンツが充実していても、まずはクリックしてもらわなくては、何も進まないですからね！僕は自分で全て写真撮影して、その中から35～40枚の写真をピックアップして、リスティングに掲載するようにしています。もちろんある程度の修正は必要です！あまり修正しすぎると、実際と写真との差が大きく、低レビューの要因にもなりますますので、ほどほどで大丈夫です。その辺は芸能人のインスタグラムと一緒ですね(笑)。
文章コンテンツについても無理に誇張して書く必要はありません。それよりは、以下に分かりやすく簡潔にそのコンドミニアムの設備や立地、ストロングポイントを書いてアピールするのが良いと思います。Airbnbのスーパーホストのリスティングを参考にすると良いと思います(*ただしコピーは著作権侵害になるので、絶対に駄目です。コピーをされた側に申告されたら、最悪リスティング削除をされてしまう可能性があります）。
Airbnb内のプロフィール説明も一緒です。自分の趣味や生い立ちなど書いておくとその人となりが分かるので良いと思います。僕の場合はセブへの愛を長々と英語と日本語で書いています(笑)。プロフィール写真はちゃんと顔が写っているものを使いましょう！
② ハウスルールを作成
ハウスルールは部屋内のルール説明書です。禁煙や土足禁止、パーティー禁止などの禁止事項、WIFI Password、電化製品の使い方…etcなるべく分かりやすく、簡潔に説明していきましょう。僕の場合はA4またはB5サイズ両面1枚でまとめています。添付しましたのは僕が所有しているArterraの英語版のハウスルールの裏面です。Arterraは建物自体のアメニティが充実しているので、主にそれらのアメニティの利用可能時間などを記載しています。
Arterraのハウスルール裏面
③ アクセスガイドを作成
アクセスガイドは主に空港からの道のり、主要な場所への行き方、周辺情報などをまとめた物です。空港からお部屋までの交通手段は一番質問される事項なので、必ず詳しく記載しましょう！僕らのチームの場合は資料作りのスペシャリストがいますので、アクセスガイドは15ページ以上になってます(笑)。ゲストにセブ旅行を出来る限り楽しんでいただきたい気持ちで、あれも入れようこれも入れようと毎回試行錯誤して作成しているのですが、最近作成したものは、アクセスガイドと言うよりはガイドブックに近いかもです(笑)。あまり長すぎるものは読まれないかもしれないので、無駄な努力かもしれませんが、これは僕らのチームなりの「ゲストへのおもてなしの気持ち」です(^▽^)/。
Access Guide
④ 予約完了時に送るメッセージを作成 & ⑤ 宿泊日前に送るメッセージを作成
Airbnbの場合、頻繁に使用するメッセージは保存しておくことが可能なので、予約時と宿泊数日前に送るメッセージは最低でもあらかじめ作成しておきましょう！僕の場合でしたら、予約時に送るメッセージには「ID写真の提供」と「予定到着時間の報告」をお願いしています。ID写真の提供をお願いするのは、僕が所有していますコンドミニアムはどこもフロントデスク/コンシェルジェがおり、ゲストの事前登録が必要だからです。また予定到着時間を聞くのは、クリーニングの時間調整のためです（例えば、15時に到着予定と聞いたらクリーニングスタッフには最低で14:45までにクリーニングと準備を完了させるようにしています）。
宿泊日数日前に送るメッセージは簡単に言うと「チェックインインストラクション」です。例えばアルテラの場合はデジタルドアでセルフチェックインできるようにしていますので、宿泊日前日にキーコードを送るようにしています。尚、セキュリティのためキーコードは毎回変更するようにしています。
アルテラの電子キー
⑥ 現地のクリーニングスタッフを確保
⑦ 民泊に必要な備品を購入
民泊運営するうえで、必要なアメニティを購入していきます。これはどこまでサービスで用意をするかによるのですが、最低でもボディソープやシャンプー、タオルなどは用意した方が良いと思います。僕のケースで言うと調理器具や食器、インスタントコーヒー、ドライヤー…etc 自分が部屋に完備されてたら嬉しいなと思う物をイメージして用意しています。ここもおもてなし精神からですね。もちろんオーナーによっては最低限の準備で良いという人もいますし、そこはオーナーの考え/センスによります。現地で中々購入ができない物などは日本からスーツケースで持っていきます。僕の場合はI-PhoneのNOTESアプリであらかじめレ点リストを作り、買い逃しがないようにしています。ノートアプリは他スタッフとも共有でき便利ですので、お勧めです！
NOTES App
⑧ 光熱費やインターネット代を前払い
民泊運営の場合、賃貸運営と違い光熱費やインターネット代は基本オーナー負担です。水道代は安いので、大きなランニングコストは電気代とインターネット代と考えてもらえば大丈夫です。物価が日本より全然安いセブにおいて、電気代だけとても高いです。僕が所有しているスタジオタイプで稼働率が90％~100%の月は2500~3000ペソかかる事もあります。これはゲストの使い方によりますから、変動しますけどね。外出時も空調をつけっぱなし＝24時間空調をつけっぱなしのゲストばかりでしたら、もっと行くかもしれません。インターネットの固定回線でしたら一番安いプラン1299ペソ～から一番高いもので2000ペソ以上のものまであります。1299ペソのプランでもユーチューブを見れるくらいのスピードは出ますが、もう少し早い物を求めるなら1899ペソのFiber回線のプランが良いと思います(尚、この価格はPLDTの2020年2月現在の価格です。Globeでも価格はほぼ同じです）。
セブ在住ではなく日本在住のオーナー様の場合はあらかじて1年分くらいを前払い（Deposit）しておく事をお勧めします。デポジットがフィリピンでは可能です。例えばインタネットは定額ですから、1299ペソで契約した場合、1299 × 12 = 15588 peso/yearを支払っておきます。電気代は少し多めに見積もって2500 × 12 = 30,000 peso/yearくらいを最初に入れておきます。僕が把握している限り、クレジットやキャッシュカードの引き落としサービスはない/もしくはあまり機能していないので、この方法が1番固いと思います。別に1年に拘らず、3か月分でも半年分でも大丈夫ですけど、その都度支払いに行くのは面倒ですからね！
⑨ Airbnbでリスティングを公開
ここまでしっかり準備したら、最後はAirbnbでリスティングを公開します。後は運営しながら、色々と改善していく感じです。実際に稼働してみて初めて分かることも多いですからね。これは他のビジネス同様「PDCAサイクル」で改善していくしかありません。僕のユニットの場合、上記準備が整いましたら、日々の感謝の気持ちを込めて担当エージェントの新谷さん家族を一番最初のゲストとして招待しています。毎回の通例儀式となっており、2人の娘さんも喜んでくれているようなので、嬉しいです。勿論、最終チェック的な意味合いもあります。新谷さんたちには「気づいた点を遠慮なく指摘してください」とお願いしています。
まとめ
以上が民泊を運営スタートするまでの必要準備です。あらためてまとめると、かなりの作業量ですね(笑)。余程のやる気と志、英語力がないと中々出来ないと、書いていて再確認しました。また簡単な流れを書いただけなので、細かい部分を含めましたら、もっともっとやる事はあります。＋別の機会で、今度は実際に民泊運営をした後に作業についてもまとめていきたいと思います。
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