セブコンドミニアスタジオタイプが人気の理由

Contents

フィリピンコンドミニアム種類
スタジオタイプのコンドミニアムが人気の理由
現在の僕の考え
スタジオタイプのウィークポイント

フィリピンコンドミニアム種類

ARUGAやSheraton、Alcovesなどの超高級コンドミニアムは別として、セブに建てられている/現在建設中または企画進行中のほとんどのコンドミニアムでは、スタジオタイプ、1ベッドタイプ、2ベッドタイプ～のお部屋で構成されています。上記のような超高級コンドは一番小さなサイズのお部屋が1ベッドタイプからになります。

フィリピンコンドミニアム種類別

STUDIO → ワンルーム
1 BED → リビングルーム x 1+ 寝室 x 1
2 BED → リビングルーム x 1 + 寝室 x 2
3 BED…
4 BED…

多くの場合、まず1番最初にスタジオタイプのユニットが売り切れます。特に人気で信頼度の高いデベロッパー開発のコンドミニアムですと、早い段階で高層階のスタジオタイプはソールドアウトになる事が多いです。高層階のスタジオタイプ特に景色の良い部屋(リゾート地でいうシービュー＝オーシャンビューなど）は中々の競争率/倍率です。高層階が人気なのは、窓やバルコニーから見える景色や風景が良いのに加えて、虫などが出づらいという面もあるかと思います。セブは1年を通して熱帯気候にありますので、ゴキブリやアリもいますからね。日本でも「～階以上のマンションだとゴキブリ/蚊が出ない」などと言われる事がありますが、一緒です。僕の部屋の場合は、新居&クリーニングスタッフが常に綺麗にしているという事もありますが、まだそれらの虫は見ていません。Arterraは14階、Solinea Tower 3は21階のユニットです。

↑写真はSolinea Tower 3のスタジオタイプの画像です

またフィリピンのコンドミニアムで面白いのは、高層階の部屋も低層階の部屋も値段はさほど変わらない事です。もちろん多少は高層階のお部屋の方が物件価格は高くなりますが。例としてセブエリアの注目コンドMIVELAの価格表を以下に添付します。左側の写真が6-7階のお部屋の価格表、右側が15-16階の部屋の価格表です。20㎡のスタジオタイプで見比べますと、6階の部屋のLIST PRICEが2,801,441.03ペソ、16階が2,945,763.85ペソで、その差144,322.82ペソ。このくらいの差でしたら、僕も16階の部屋購入すると思います。

: 価格リスト

: 価格リスト

そんな状況ですので、人気のコンドミニアムでも低層階のお部屋は意外と残っていることがあります。以下に添付したのはマクタン島の人気コンドミニアム「AMISA Private Residences」の2020年1月時点で購入可能だったお部屋の価格表です。AMISAは既に完成＆稼働しており、高層階のスタジオは販売開始してから早い段階で売り切れていたので、まだこの時期でも購入可能なお部屋がある事に驚きました。リストの「UNIT CODE」の部分をよく見てもらえると分かるのですが、残っているのは4階以下のお部屋のみです。AMISAを購入希望の方は多いので、今度新谷さんに販売可能な4階のお部屋を内見してもらい、動画/写真を撮影してもらう予定です。

KOSUKE

4階でどのくらい景色が保てるのですかね。新谷さんから送られてくる画像/動画が楽しみです！

Amisa-Availability-with-computations-01.31.2020

スタジオタイプのコンドミニアムが人気の理由

個人的に思うスタジオタイプが人気の理由を以下にまとめました。ちなみに僕が所有していますユニットも全てスタジオタイプです。

①. 価格が安い

まずは何と言っても価格面の安さです。価格が安い＝購入可能層がぐっと拡がります＆投資物件としての参入ハードルはかなり下がります。それはローカルのフィリピン人も海外からの不動産投資家どちらにも言えると思います。私たち日本人のケースで言いますと、海外不動産で融資は中々おりません。融資がおりないという事は、手持ちの現金で購入する必要があります。また初めの海外不動産投資の場合、リスクを考え国内での不動産投資より慎重になる傾向があります。ですので、日本人投資家の方は「とりあえずはスタジオタイプを購入」という方が多いと思います。

②. 流動性が高い

これは個人的に強く思っている事なのですが、最終的に売り抜くときになるべく購入ターゲット層を拡げたい/購入ハードルを下げたいためです。①の理由とリンクしますが、出口戦略を重点的に考えた視点です。例えば現在市場価格が1000万円のスタジオ物件が5年後に倍の2000万になったとします。平米単価は部屋タイプ別での影響はほとんどなく、変わりませんので、単純に上記のような状況ですと、現在市場価格が2500万円の２BEDタイプは10年後には5000万くらいの価値があることになります。2000万円を用意できる層と5000万円を用意できる層の絶対数では大きく変わってきます。上記例で考えるとスタジオタイプのお部屋の方が２BEDのお部屋より流動性は高いと言えると思います。ただしこれも中国人の富裕層などが入ってきたら、あまり関係なく杞憂に終わるかもですが…

③. 利回りが高く取れる

スタジオタイプは物件価格が安価という事もあり、上手く運用すれば高い利回りが期待できます。広めのスタジオタイプですと、ダブルベッドを２つ置くことが可能で、宿泊可能人数は最大で4人に設定できます。Airbnbの場合、宿泊人数によって追加料金を設定できるので（例:3人目以降からは+1000円/泊)、宿泊可能人数が多い方が利益を出せる可能性が高いです。逆に僕が最初に民泊シミュレーション分析をしていた時に難しいと感じていたのが1ベッドタイプです。リビングルームにベッドを置くのはどうかなと思っていたので、1ベッドタイプとスタジオで宿泊可能人数がさほど変わらない＝1ベッドタイプを極端には宿泊費が上げられないと思ってました。ただ色々と民泊運営を勉強していくと、１BEDタイプでもリビングにソファーベッドを置いたりして、部屋のデザインを損なわずに宿泊可能人数を増やしているホストさんもたくさんいます。ですので、今ですと１BEDも工夫次第では全然ありだなと思っています。

現在の僕の考え

上記記載の内容はスタジオタイプを好む方から良く聞く意見です。僕の経験を書きますと、最初の海外不動産購入時はやはり慎重になり少なめの予算で始めました。また②の流動性も高さと③の利回りも考え、スタジオタイプのみターゲットにして不動産を視察していました。ただ最近のセブ不動産の活況具合を見ていると、少々お値段が高いコンドミニアムもプロジェクト自体が魅力的ですと、凄い勢いでバンバン売れていきます。中国人投資家たちが入ってきている影響も大きいかと思います。また上記にも書きましたが、利回りについては１BEDや２BEDまたはそれ以上の大きさのお部屋でも、工夫次第で十分に高利回りを期待できるはずです。ですので、気にするのは「自分の予算だけで良いのかな」というのが現在の僕の意見です。今でしたら、自分の予算内で魅力的な１BEDや２BEDのお部屋がありましたら、購入を検討します！

KOSUKE

当時はスタジオタイプ以外全く購入ターゲットに入れていませんでした！

スタジオタイプのウィークポイント

唯一スタジオタイプのウィークポイントを挙げると、民泊や賃貸などで「競合が多い」という事かと思います。ホテルやビジネスホテルも入れると、宿泊可能なワンルームタイプのお部屋の数はかなりになります。競合が多いという事は内容で勝負しなければなりません。ルームデザインやアメニティ、サービス色々と工夫する必要があります。ただ部屋を購入して、最低限の家具を置くという風では中々稼働率は上げられないかと思います。また価格競合の点もあり、常に業界アベレージを意識しなくてはなりませんからね。

この点では、2ベッドで６～８人宿泊可能のような施設はそれほど多くないので、2ベッド以上のお部屋にとっては大きなストロングポイントになります。僕の知り合いでも、この点から2ベッドタイプを購入して今後民泊運営をスタートする方がいます。どのくらいの宿泊費で、何％くらいの稼働率で回せるか僕の彼の民泊運営には注目しています。楽しみです！！

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