お金を生み出すセブのリゾートマンション
前回&前々回の投稿
前回と前々回の投稿は、投資家視点でセブ不動産について書きました:
しかしながら、全てのセブ不動産購入者が100%投資目的という訳ではございません。自身の住居用としての購入されている方はもちろん、セカンドハウス的な使用目的を主として購入されている方も多いと思います。
100%投資目的の場合
投資目的で購入されている場合、気にする点は不動価格の変動と利回りです。不動産価格はマーケット次第(不可抗力）ですが、利回りは本人の努力や工夫で変わってきます。投資目的の方にとっては、より高い利回りで運用する事がプライオリティであり、方法（賃貸、民泊、etc）はその時の状況によってベストな選択すれば良いかと思います。
僕を例に書きますと、コロナ前~渦中は民泊運営していました（ECQ~GCQ中は、帰国難民になってしまった方たちを受け入れていました）。しかしながら、海外からの観光客の渡航制限が解除されるまでの当面の間は、民泊で高稼働率で運用することが難しいと考えたので、今は長期賃貸で貸し出しています。投資目的で購入している以上、とにかくキャッシュフローを止めない事が一番大切です💪
別荘として購入されている場合
マクタン島のリゾートコンド
逆にセカンドハウスとしての使用を主目的としてセブ不動産を購入されている方にとっては、利回りより「自分が使用したい時に使えるか否か」という点がプライオリティになってきます。選択肢は2つです:
パターン①:
自分が使用しない期間は誰にも貸さない = 維持費は持ち出しで支払い
パターン②:
自分が使用しない期間は他者に貸す = 収入を得る(民泊/サービスアパートメント)
通常、日本国内でリゾートマンションを所有しようと思うと、維持費は持ち出しになるケースが多いです（＝パターン①）。民泊新法施行後は、民泊運営許可を取得するのも大変ですし、民泊特区内の宿泊施設を除いて、宿泊日数制限もかけられていますしね。
その点、セブエリアはまだまだ民泊に関する法の整備が整っておらず、特別な許可を申請しないでも民泊運営する事が可能です（＝パターン②）。要はセブでリゾートコンドミニアムのユニットでしたら、自分が宿泊していない期間は民泊運営をして、収入を得る事が可能なのです！
MEMO
分かりやすいように表題では「リゾートマンション」と書きましたが、英語では日本でいうマンションの事をコンドミニアムまたはアパートメントと呼びます。英語で「Mansion マンション」はお屋敷のような大きな家の事を意味します。
パターン①のメリット/デメリット
「自分が使用しない期間は誰にも貸さない」のメリット＆デメリットは以下になります：
- 運用する手間がない
- いつどんな時でも使用可能
- 私物を置いていてもOK
- 備品の破損&盗難のリスクがない
- 収入がない = 維持費分は持ち出し
セブエリアのコンドミニアムでも、マクタン島の「Sheraton」などは、富裕層の方がインカムゲインの収入を考慮せず別荘/セカンドハウスとして購入されているケースが多いかと思います。シェラトンは民泊(短期宿泊)を禁止していますので、セブエリアのコンドミニアムですが、上記のパターン①にカテゴライズされますね。
パターン②のメリット/デメリット
「自分が使用しない期間は他者に貸して収入を得る」のメリット＆デメリットは以下になります：
- 収入がある
- 民泊運用する労力や手間がかかる
- 備品の破損/盗難のリスクがある
- 私物を保管しておくことが難しい
唯一無二のメリットが「収入がある」事です！上手く民泊運営ができれば、高利回りで運用する事ができます。自分の滞在日時を決めた段階で、民泊予約枠をあらかじめ閉めておけば良いだけですので、自身で使用したい時に滞在不可という事も緊急時以外はないかと思います。実際、僕もコロナショック前は稼働率は90~100%、利回り12~15%ペースで運用してました（*コロナ渦中に賃貸運営に切り替えたので、利回りは少し下がりました。高稼働率で民泊運営できた場合、利回りは民泊>賃貸になる事が多いです）& 自身でも1~2ヵ月に1度渡航してその都度1週間弱滞在してました。
Arterra Airbnb Listing
不動産を購入する時の注意
上記にも少し書きましたが、民泊運営を禁止にしているコンドミニアムもありますので、購入時にはしっかり確認しましょう！
ただフィリピンの場合、管理会社が民泊禁止にしていても、黙って民泊運営しているオーナーさんたちがたくさんいるのですけどね😅。例えば、アヤラグループ系列のAvidaのユニットは、ルール上民泊運営禁止されていますが、実際は多くのオーナーたちは今でも民泊運営をしています。アドミンもそこまで厳密に取り締まっていないのが現状です。
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