セブコンドミニアム新規案件 #2 128 NIVEL HILLS

2020年1月のセブコンドミニアムツアーで、多くのコンドミニアムを視察してきました。視察と言いましても、どのコンドミニアムもまだプレビルド案件で完成していませんので、デベロッパーオフィスまたは建設予定地に建てられたモデルルームにてデベロッパーと面談して説明を受けました。その中で個人的に魅力を感じたいくつかのコンドミニアム開発案件を紹介していきたいと思います。

#1: J Tower Residenceはこちら
#3: MIVELAはこちら
#4: ARUGAはこちら
#5: CEBU EXCHANGEはこちら

Contents

128 NIVEL HILLS
このプロジェクトの良い点
このプロジェクトの悪い点
プロジェクト概要
価格表 & 資料

128 NIVEL HILLS

本日紹介いたしますのはフィリピンの有名デベロッパーの１つSta. Lucia（サンタルシア）開発のプロジェクト「128 NIVEL HILLS」のコンドミニアムです。僕が所有しているセブコンドミニアムの１つ「Arterra Residence」のデベロッパーもSta. Luciaなのですが、セールスマネージャーのメイさんは非常に有能な方なのでお勧めのデベロッパーの１つです（メイさんがこちらの新プロジェクトもセールスマネージャーを担当するようです）。

こちらのコンドミニアムの特徴を言いますと、建設場所がマルコポーロ・プラザ・セブの近くです。マルコポーロ周辺は自然豊かな丘の中腹に位置しており、セブシティ内の高級エリアとして知られています。「マルコポーロプラザセブ」はセブ随一のホテルで、そこのホテルが提供していますビュッフェはセブ界隈No.1と評判です。周辺にはベンツやBMWのディーラー店も集中しており、セブのお金持ちさんたちが好むエリアというイメージがあります。セブシティ中心地からもそこまで遠くないので、立地の面で見ればかなり高評価ができる場所です。マルコポーロの高層階から見る「マウンテンビューは最高」だと現地の投資家の方に聞いたことがあります(^▽^)。

３つのタワーから成る計画で、2020年1月からTower1の第一次販売を開始しているのですが、低層階はホテル、高層階はレジデンスエリアという構成です。これはSta. Lucia開発のコンドミニアムに多いです（Arterraもそうです）。またホテルの部屋を購入して、運用はホテル側に任せて、決まった周期ごとに配当金をもらえるという「コンドテル」の販売もしています。配当金はホテル全体の業績によって変わってきます。

KOSUKE

コンドテルを購入した場合、ユニット所有者は年間で決まった日数無料宿泊できるのが普通です！

128 NIVEL HILLSの場合、12階までがホテルエリア、14階から36階がレジデンスエリアになります(多分13という数字がネガティブな意味があるので、使用していないのだと思います）。これは実際にArterraのユニットを所有している経験から言いますと、とても良いと思います。運営方法にもよるとは思いますが、もし僕のようにAirbnbなどで民泊で運用する場合、ホテルのクリーニングスタッフと交渉して自身の部屋のクリーニング契約することが可能です。日本ではありえないような話ですが、デベロッパーも黙認です（というかデベロッパーからスタッフを紹介してもらうことがよくあります）。常在のクリーニングスタッフがいるのは、ポジティブな点が多いです。例えば宿泊ゲストに電化製品などの使い方が分からない時など、そのスタッフに部屋に向かってもらい、使い方を説明してもらいます。実際僕のArterra ResidenceのAirbnbのレビューを読むと僕のクリーニングスタッフについて褒めてもらっていることもとても多いです。

こちらの 128 NIVEL HILLSなのですが、2020年1月に第1次販売を開始したばかりなので、今が最安値のはずです。現在のフィリピン不動産は売り手市場なので、初期販売が最安値で、第二次、第三次…販売と続く中で、徐々に値段が高騰していくのが通常です(詳しくは以下添付LINKをご参考ください)。中々最安値の1次販売時の情報を獲得することは難しいのですが、担当エージェントの新谷さん夫婦は2019年Sta. Luciaグループのコンドミニアム販売件数トップクラスで、優秀エージェントとして昨年末に開催されたSta. Luciaグループ主催のパーティーに招待されました。そこでセールスマネージャーのメイさんからこちらのプロジェクト情報を聞いたようです。2020年1月現在、28㎡と比較的広めのスタジオタイプのコンドミニアムが350万ペソ以下で販売されています。これはかなりお得な値段だと思います。こちらのページの下部に価格表を添付しておきますので、ご興味がある方はご参考ください。

価格推移について

フィリピンコンドミニアムジャーナル

2019.12.11

フィリピン不動産のプレビルド物件とは何か？

https://phcondos-diary.com/what-is-prebuild

フィリピンコンドカテゴリーフィリピンコンドミニアムを大きくカテゴライズすると以下の3つに分けられると思いますCategory プレビルド物件リセール物件 (リセール) 中古物件今回はプレビルド物件について詳しく書いていきたいと思います。プレビルド物件とはプレビルドのコンドミニアム＝完成前のコンドミニアムの事です。プレセールと呼ぶこともあります。要はデベロッパーが計画段階（または建設中）で、コンドミニアム購入者を募集して、権利を販売する方式です。完成前ですので、当然購入時には実際の建物は見れず、モ...

このプロジェクトの良い点

以下に128 NIVEL HILLSの個人的に魅力的だと思う点をまとめました：

Good Points!!

デベロッパーがSta. Luciaで信用度が高い
立地がマルコポーロプラザセブ周辺という高級エリア
販売価格がリーズナブル (スタジオタイプで~350万ペソ）
低層階がホテルエリア、高層階がレジデントエリア

新規案件＃１として紹介した「J Tower Residence」記事内でも記載したのですが「不動産景気好調の現在のセブで、300万ペソ台で優良物件を見つけるのが難しくなってきています」！そういう意味でもこちらのプロジェクトはかなり魅力的だと思います。

このプロジェクトの悪い点

ではこの案件すべてが完璧かと言いますとそうではありません。1点だけ個人的にネガティブな点を書きますと：

Bad Point!

完成予定時期が6年後 = 2026年

上記に記載しました通り、第1次販売ということもありますが、完成時期が2026年というのは個人的には「だいぶ先だな～」と感じてしまいました。ただ逆の考えで、期間が長くなればなるだけ「キャピタルゲインが大きく狙える」という利点はあります。余程の事がない限り、デベロッパーの信用度や立地条件などを考えると、6年後には価格はかなり高騰していると期待できます。なるべく早くインカムゲイン狙いで運用したい方には合わないコンドミニアム案件かもしれませんが、キャピタル狙いの投資家にとっては魅力的なプロジェクトだと思います。