【セブ賃貸運用】ターゲットを決めて戦略的に運営する

Contents

まずはターゲット層を決めよう！
ターゲット層の大きなカテゴリー分け
僕が見た典型的な失敗例
僕がITパークのユニットオーナーなら..

まずはターゲット層を決めよう！

アフターコロナで観光客が完全に戻ってくるまでの当面の期間を民泊運用⇨賃貸運用に切り替えようと決めた8月から現在までの3ヶ月間近く間、セブの賃貸事情を徹底的にリサーチしてきました（*僕のユニットは無事に入居者が決まりました）。

「この部屋良いな」と思う部屋の多くは、早い段階で掲載をストップされますが（=入居者が決まったという事かと思います）、逆に「微妙だな」と感じたユニットはいつまで経っても掲載されています&徐々に賃料価格を下げていきます。借り手市場の現在、シビアな現実がそこにはあります。ずっと調べているうちに、早い段階で入居者が決まるユニットと決まらないユニットの違いや傾向が見えてきました。

早い段階で入居者が決まったユニットは、しっかりとターゲット層やコンセプトが見え、狙いがハッキリと分かる部屋作りや適切な賃料設定をしている部屋でした：

入居者が決まりやすいユニット

ターゲット層を明確にしている
そのターゲットに合わせたユニット/サービスを提供している
価格設定が絶妙

逆にいつまで経っても入居者が決まらず、徐々に賃料価格を下げざるをえないユニットは、無難な部屋作り＆平均賃料価格で設定されているあまり方向性が見えない部屋が多いです：

入居者が決まりづらいユニット

どの層をターゲットにしているか分からない
特徴のない部屋を提供している
価格設定が中途半端

賃貸運営に限らずですが、何のビジネスでもターゲット層が不明瞭なサービスは上手くいかないですよね。「ターゲット層を決める ⇨ ターゲットに合わせて値段設定や部屋作りをして、アピールしていく」= 逆から考えて設備面や条件面を決めていく方が効率的かと思います。

ターゲット層の大きなカテゴリー分け

セブITパークのコンドミニアムを一例として考えてみたいと思います。ITパーク内にはフィリピン人・外国人を含む富裕層からコールセンターで働くローカルフィリピン人、外資系企業の駐在員、留学生まで幅広い層の人々が住んでいます（* 現在は新型コロナウイルスの影響で駐在員や留学生は帰国していると思いますが）。ITパークのコンドミニアムユニットの賃貸を探している方を大きく分けると、次の３つの層にカテゴライズできるかと思います:

①. 多少お金をかけても良い部屋に住みたい/良いサービスを受けたい人たち

フィリピンは家具付けをした状態でお部屋を貸し出す(furnished)のが主流です。お部屋のインリテア内装やアメニティ設備で賃貸料金は大きく変わってきます。高額所得者や駐在員の中には多少賃料を多めに払っても設備が充実したユニットに住みたいという人間もいるはずです。

この層の方にアピールするには、オシャレな部屋作り&十分なアメニティを提供する必要があります。

オーナー側のメリットとしては賃料を高めに設定できる事、デメリットは、設備投資にお金がかかる/手間がかかる事かと思います。

②. とにかく低価格で部屋に住みたい人たち

部屋の内装やアメニティにごだわりがなく、とにかく少しでも家賃を抑えたいと思う方たちもいます。この層は部屋 = 寝るための場所と考えている方が多いかと思います。賃貸だけでなく民泊運営でも同じ事がいえますね。いわゆる素泊まり向けのユニットです。

オーナー側のメリットとしては、設備投資を最低限に抑えられる事、デメリットは家賃を該当コンドミニアムの最低価格レベルまで下げる必要があるという点かと思います。

③. 1部屋を4人以上の友達や知り合いとシェアしたい人たち

これはITパーク内のコールセンターで働くローカルフィリピン人に多いです。コールセンターでお仕事する人たちはローカル基準で考えれば悪くない給与を受け取っているかと思いますが、ITパーク内のコンドミニアムに自分だけで住むには不十分な所得です。ですので、スタジオや1ベットユニットを同僚や友人とシェアしている方が多いです。

カテゴリー的には上記②の層と少し被りますが、現在コールセンターで働く方々はリモートワークでの業務を求められる事が多いので、インターネットの通信速度をとても気にする特徴があります（詳しくはこちら）。ですので、あえて②の層とは分けてカテゴライズしました。

オーナー側のメリットとしましては、この層にアピールできる部屋を提供した場合、入居者付はしやすいと思います。デメリットはやはり多人数で住むという事はお部屋が汚くなる可能性や備品が破損する可能性が高まるという点かと思います。