【セブ賃貸】+αのサービスを考えよう
借り手が付く/付かない賃貸ユニット
2020年3月以降から今に至るまで、コロナパンデミックの影響でセブへの渡航に多くの制限がかけられています。日本人を含む海外からの多くの駐在員や留学生の方々もコロナで本国に帰国されています。メトロセブエリアのコンドミニアムのターゲット入居者層には、駐在員や留学生が含まれます。
幸いな事に僕がセブエリアで所有する2部屋はコロナパンデミック中も入居者が途切れた期間はほとんどないです。また同様に、コロナパンデミック下でも賃貸経営を上手く回せているオーナーさんも数多く知っています。その一方、2020年3月以降に全く借り手が付かないユニットもたくさんあるのも事実です。メインターゲット層の一部（駐在員＆留学生）がセブを離れている現在、メトロセブエリアに位置するコンドミニアムの賃貸ユニット空室率が上昇しているのは必然の結果かと思います。
非常時（コロナ禍）で、賃貸経営を上手く回せる人と回せられない人の違いは何でしょう？
適切な賃料設定をしよう！
当たり前の事かもしれませんが、入居付けできるかできないかの多くの要因は「適切な賃料設定をできているか否か」にあります。適切なマーケット価格に設定して、入居者募集をすれば入居者は見つけられるはずです。
以前に適切な賃料設定をする方法を書きました：
上記LINK記事内の「賃貸価格の決め方：STEP2」内に書きましたが、自身が所有するユニットを自己分析＆競合との比較を徹底する事が大切になってきます。客観視できる目が必要になってくると思います。
よくあるミステイク
ここまでは上記のLINK記事内でも書いています。しかし自己分析/競合との比較をして賃料を設定する際に、入居付けが上手くできていないオーナー様の多くが以下のミステイクをしていると感じます。
間取りやユニットアメニティ他の条件が近いコンドミニアムAのユニット市場賃貸価格: P2.5万
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× P2.5万の賃料で入居者募集
ほぼ同条件のユニットで、全く同じ賃貸価格で設定したら競合に勝てますか？勝てないですよね（良くて引き分けです）。競合に勝つには、賃料を競合より少し下げるか、または+αのサービスをつけて勝負するべきです。
賃料を下げる場合は、極端に言えばP1000だけでも良いと思います。競合他社より安いという事実が大切です。ただしこの方法ですと、競合との価格競争がエンドレスに発生する可能性があります。結果的に市場全体のマーケット価格を下げる要因になるので、個人的にはあまりお勧めしません。
個人的にお勧めするのは、＋αのサービスを追加して、競合他社と同価格程度の賃料設定で勝負する手段です！
アイデアは∞
+αのサービスは工夫次第で色々な事が思いつくと思います。よくあるのがネットフリックスのサブスクサービスの提供などですかね。
僕のユニットでは、フリークリーニングサービスを提供
僕が実際に提供している＋αのサービスは、定期的 (週1または月1) なフリークリーニングです。これはかなり好評です。もし自分が入居者の立場なら、定期的にクリーニングをしてくれたら嬉しいと思い、取り入れました (賃貸契約でフリークリーニングを提供しているオーナーは少ないかと思います)。入居者様に綺麗な部屋を提供するだけでなく、ユニットを常にクリーンな状態に保つことにより劣化を防ぎますから、オーナー側にもメリットが大きいかと思います。
知り合いオーナーの面白いアイデア
知り合いのイスラエル人オーナーが提供しているサービスで面白いアイデアがあります: 彼は、折り畳み式の電気スクーターを部屋に入居者が使用可能な備品として置いています。確かに電気スクーターやキックボードがあったら便利ですよね。ただフィリピンで販売されている電気スクーター/キックボードは壊れやすいですし、舗装があまりされていない道路も多くトラブルが起きやすそうなので、僕の部屋への導入はやめました。面白いと思ったのですが、事故や故障があった時に責任問題などで揉めるのも嫌ですからね💦
考慮中のアイデア
ゲーム機を備品として提供するのも面白いかなと思います。子供がいる家庭などにとっては、ストロングポイントになりそうです。ただ需要の高いゲーム機になると価格が高いですからね..。またあったら嬉しい備品としてはマッサージ機系もありますが、フィリピンの電化製品は本当によく壊れます。どちらもリスクありです。
このように導入に踏み切るのは中々難しいですが、アイデアは無限です。リスクが小さい (=低コスト) BUT入居者にとっては嬉しいサービスや備品を常に考えています＆何か勝負できる案が見つけられたらです:-)
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