【セブ不動産投資】民泊⇒賃貸運用に切り替え

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コロナ禍の決断 民泊⇒賃貸運営

新型コロナウイルスCovid-19の影響でセブエリアへの渡航制限が厳しく設けられています。観光業が経済の柱になっているセブエリアはダメージ大です。厳しい隔離規制が3月末頃から始まり、少し緩和されたとはいえ現在も隔離規制中(MGCQ)です。

僕が民泊運営していました2部屋は、コロナ禍中(3月~9月)も、セブに取り残されてしまった方々が宿泊されていました(* アルテラの宿泊者の方は長期賃貸に契約を切り替えまだ滞在されています)。何回か入れ替えはあったものの、民泊運営は稼働し続けました。こんな状況でもセブ不動産収入が止まらなかったのはありがたいです。

上記にも少し書きましたが、9月に入りセブシティも規制レベルがGCQからMGCQに緩和され、「Solinea Tower 3」のユニットに滞在されていた宿泊者様がついに帰国される事になりました。中々帰国フライトが取れない事を聞いていたので、良かったです。

海外からの渡航はもちろん、国内からの行き来もまだまだ制限されている状況です。この状況(観光客が渡航できない)で民泊運営をしても高い稼働率を保てないと判断したので、当面の間は民泊運営から長期賃貸に切り替えて運用する事に決めました

結論を先に書きますと..

早速ソリニアの入居者が決定しました。現在は供給過多状態(多くの駐在者の方が一時帰国中)なので、もっと苦戦するかと思いましたが、想定よりスムーズに進み、嬉しいです。賃料もコロナショック前の相場よりは下げましたが、コロナ禍中の近隣賃料相場よりも高い額で入居者を獲得する事ができました。

募集準備までは自分で行い、内見から契約、管理まで全てセブ不動産エージェントの新谷さん夫婦にお願いしました。新谷さん夫婦の助けなしでは、渡航なしで賃貸運営に切り替える事は不可能でした&感謝してもしきれません。現地に頼りになるパートナーがいる事は本当に大きいです。セブで賃貸募集をしているが、中々入居者を獲得できない方は、新谷さん夫婦に相談する事を強くお勧めします。以下に新谷さん夫婦のホームページを添付しておきます:

セブのアットホームな不動産さん
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この状況でも入居者を獲得できた要因

なぜこの厳しい状況でもスムーズに入居を獲得できたのか自己分析してみたいと思います:

①.立地が抜群に良い

まずは立地です。Solineaはセブビジネスパーク内に位置しており、Ayala Center Cebuから徒歩3分です。Ayala Center Cebuの中及び周辺には、スーパーマーケットやコンビニ、レストラン、バー、カフェ、日用雑貨店..etc 全て揃っています。また同じ高級エリアのセブITパークに比べ、賃料の相場価格がそこまで下がっていなかった事も大きいです。賃貸可能なユニットの供給数がITパークの方が多い事もITパーク周辺の賃料が下落している要因かと分析しています。個人的な意見ですが、住んでいる層や雰囲気はITパークよりビジネスパークの方が上かと思います。ITパークの方が良い意味でも悪い意味でももっと雑多に感じます。

 

②. プロフィール画像が良い

民泊運営を始める際、プロフィール画像にはとてもこだわりました。賃貸運営に切り替えても、使用する画像は一緒です。何故だか全く分からない/理解できませんが、セブで賃貸募集しているユニットのプロフィール画像はクオリティの低い写真が多いです。一番大切な要素なんですけどね😅。そこはこだわるべきですし、そのスキル(撮影や編集スキル)がないのであれば、プロに頼む価値があるくらいだと思います。最近は、有料のフォトショップなど使わなくても、無料で簡単に画像編集できるアプリがたくさんあります。そこは横着してはいけないポイントです!

Solinea Tower 3

Solinea プロフィール画像

KOSUKE
KOSUKE
素人(=僕)が撮影&編集をしたので、プロが撮影したものよりは間違いなく劣りますが、他の大勢の競合よりはマシかと思います。他のレベルが低いので(笑)。

 

③. 格安ユニットと競わない

これは民泊運営をする時も一緒なのですが、素泊まり用の簡素な部屋とは、同じ土俵で闘わないように意識しました。初期投資を抑えたいがために、部屋の内装や家具、アメニティに全くお金をかけず(例: シャワー室にドアをつけないでカーテンなど)、安価で賃貸募集をしているユニットはたくさんあります。そのようなユニットを借りる人と僕のユニットに興味を持つ方は、求めているものが違うと思い、簡素な部屋のユニットの賃料相場に流されないように意識しました。またサービスやアピールする文章も自分の部屋に興味を持つ人間はどこに拘るか&何があれば嬉しいかという点を考慮して作成しました。

アピールする文章は全て自分で書きました。なるべく分かりやすく、簡潔に、でも丁寧にと.. 考えに考え抜いて、文章を書いては修正を繰り返しました。ここは自分の努力で改善できる点なので、こだわりました。

 

④. ローカルの人々にアピール

日本人を含め外資系企業の駐在員や留学生の多くが一時帰国しているのは分かっていたので、ローカルのフィリピン人をメインターゲット層と考え、アピールしていきました。具体的に書きますと、現地賃貸募集サイトやFacebookグループに登録/掲載して入居者を募集しました。現地エージェントFacebookページなどには、エージェントのMary Annさんに代わりに投稿してもらいました。

また現地での対応もセブアノ/タガログを喋れるMary Annさんにしてもらい、問い合わせをもらってから内見スケジュールを組むまでとてもスムーズに進みました。

 

⑤.現地パートナーが丁寧に対応

内見時もMary Annさんに全てお任せしました。最後に契約を締結できるかできないかは、現地で対応していただくエージェント次第です。どこまで見栄えを良くして、素晴らしいコンテンツを作っても、エージェントの対応が悪かったら、最終的に契約締結までいきません。今回はローカルにターゲットを絞っていたこともあり、Mary Annさんにはいつも以上に頼らせていただきました。ありがたい限りです☺!

KOSUKE
KOSUKE
①~④までどれだけ努力しても、⑤次第で契約までいかない事は多々あります。結局、最後は誰に管理を任せるかという話かと思います。

今回は良い勉強になりました

今回は自分自身の勉強のため、コンテンツ作成や賃料設定などの準備段階までは全て自分で行い、その後の内見から契約、管理までをほぼ丸投げでMary Annさんにお願いした形です。当然、賃貸管理費は新谷さん夫婦に支払います。

良い経験になりました。常に相場をチェック&リサーチしていたので、どのエリアまたはどのコンドミニアムの賃貸価格は安定しているのか、下落しやすいのかも確認できたのは良かったです。今後のセブ不動産投資に活かしたいと思います💪