【セブ不動産投資】現地仲介エージェント選びのポイント
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セブの「世界最長のロックダウン」
こちらを書いています7月9日現在、新型コロナウイルスCovid-19蔓延を防ぐためセブエリアの主要都市であるセブシティはEnhanced Community Quarantine（ECQ）、マンダウエシティとラプラプシティはGeneral Community Quarantine (GCQ）命令下にあります。フィリピン政府はロックダウンという表現をせず、代わりに「Quarantine = 隔離」という言葉を使っていますが、隔離レベルの一番高いECQ下では、厳しい外出規制や営業規制などを課しており、実質のロックダウンと言ってもよいかと思います。セブシティがECQ命令を下されたのは3月末頃ですので、かれこれ実質のロックダウンが始まってから3か月以上が経ちます（*セブ市は、一度6月にGCQにステータスが移行しましたが、ほどなくしてECQに戻りました）。
セブ主要エリアのECQスタート日時
そのような状況ですので、メディアで「世界最長のロックダウンのフィリピン（セブ市）」と揶揄されることもしばしばあります。
世界最長のロックダウンの結果…
世界最長のロックダウンの結果、感染者数が劇的に減少していれば「厳しいロックダウンの成果」と評価された可能性もありますが、残念ながら新型コロナ感染者数はこの3か月強の間増え続けました。ロックダウンの効果がここまで見られない国は世界でも稀ではないでしょうか😢。
フィリピンのコロナ感染者数(日時)グラフ
⚠️↑セブエリアではなくフィリピン全体の日時感染者です
ここまで経済を止めてしまった代償＝経済損失は当然ながら莫大です。一説にはフィリピンの経済損失は2.3兆円以上とも言われています。
日系企業でフィリピンを撤退する企業も出てくる
上記のような状況ですので、いつ海外からのビジネス客や留学生、観光客が隔離期間などの縛りなしでフィリピンに入国できるようになるか全く分からない状況です。「経済再開のため早い段階で入国規制を緩和する可能性あり」という意見がある一方、「年内は海外からのフィリピンへの観光目的での入国はできないだろう」という意見もあります。
フィリピン特にセブエリアは観光業が経済全体の大きな柱になっています。セブエリアには日本人観光客のみにターゲットをしぼっているサービスもたくさんあります。パッと思いつくもので言いますと、近年人気上昇中だった日本人経営による英語学校（観光客ではなく留学生ですが）、ツアー会社、日本食レストランなどです。
このような状況が続きますと、日本人観光客をメインターゲットにしている日系企業がセブ撤退を考えだしてもおかしくありません。実際、既にいくつかの企業の撤退/閉店の情報は流れてきています。いくら人件費が安いセブでも賃料他維持費はかかりますからね。
日系不動産企業がフィリピンを撤退したら大変
日系不動産仲介/エージェント企業がセブやマニラから撤退する事も十二分にありえます。フィリピン全体の物価は安いですが、オフィス街の賃料などは普通に高いですから、一等地にオフィスを構えている企業などですと維持費も中々の額になるはずです。
仮に日系の不動産仲介企業がフィリピンオフィス閉鎖・撤退をする事になりましたら、その業者経由でフィリピンコンドミニアムを購入している方は大変面倒な事になる可能性が高いです。当サイトではしつこいくらい何度も書いているのですが、「フィリピン不動産は購入時よりも完成引き渡し後の手続きの方が大変な事が多い」です。僕の考え方では「質の高い不動産エージェント＝アフターサポートをしっかりしてくれるエージェント：質の悪いエージェント＝購入契約の時のみしっかりサポートで、アフターサポートに力をいれていないエージェント」です。
通常ですと、購入後のアフターサポートは購入時に契約仲介サポートに入ってくれたエージェントが行いますが、そのサポート責任を放棄してオフィスを閉鎖・フィリピン撤退をされたら購入者はたまったものではありません。購入時に支払った仲介手数料にサポート費が含まれていましても、倒産してしまったら返金される可能性は低いと言わざるを得ないと思います。これは今問題になっているセブの一部の英語学校の返金問題と似ている部分があるかもしれないですね（*セブの日本人経営の一部の英語学校でコロナ禍におけるキャンセル返金問題が起きています。訴訟問題になる可能性もあるようです）。
過去にも問題勃発
不動産業者の絶対数が少ないので、セブエリアではあまり聞いたことがないのですが、マニラ/マカティエリアでは日系不動産会社が十分な後処理をせず倒産＆フィリピン撤退して、購入者が大被害を受けたという話は聞いたことがあります。詐欺的な話なのか、本当に経営が回らなくなったうえでの話なのかは知りませんが、これはかなり悪質なケースですね。
仲介業社が逃げてしまった場合、最初に支払ったサポート料金などの金銭的被害はもちろん、その後の書類準備などの苦労もかなり大きいと思います。それまで仲介業者経由でデベロッパーとコミュニケーションをとっていた場合、勝手が分からないでしょうからね。英語が十分に喋れない方ですと、不可能と言ってもいいかもしれません。
セブコロナ禍を受けての結論
今回のコロナ禍で感じた事は「不動産エージェントは現地にしっかり根を張っている人間が良い」という事です。個人的な意見ですが、Dual Lifeを名目に簡単に日本に逃げれる人間と現地パートナーとして組むべきではないなと感じました。確かに現状を考え、自分がその立場にいたと仮定すると、日本の方が医療設備/レベルの視点から見てフィリピンよりベターなので、帰国したくなるのも分かります。ただ今帰国するという事は＝当面フィリピンに戻れない可能性が高いという事を意味します。当然何人かのフィリピンスタッフは現地に残っているでしょうが、責任者が必要とする時に現地にいないというのはやはりよろしくないです。フィリピンは日本以上に対面文化が残っています。リモートで対応できないときは現地で直に話をしてもらい問題を解決をしなくてはならないケースもまだまだあります。またアフターコロナの過渡期は多くのビジネスチャンスがあるはずです。その時に迅速に動ける人間(責任者)がいないのは不利になります。
僕の現地パートナー
僕の担当エージェントの新谷さん夫婦は僕の現地パートナーと言っても良いかと思います。困った事や問題がありましたら、いつも頼らせていただいています。新谷さんは「フィリピンに骨をうずめる覚悟です」と以前仰っていました。実際、まだ新型コロナが流行する前で、日比間の入国制限などがない時（日本でちょくちょく感染者が確認されだした頃＝セブでは感染確認が０だった時期です）に、奥様と娘さん2人と久しぶりに日本に短期旅行を計画していたらしいのですが、「日本訪問中に日本でパンデミックが起きたらフィリピンに帰国できない可能性がある。そうしたらクライアントに迷惑をかけてしまう」と早いタイミングでフライトをキャンセルしていました。傍から見ていても覚悟・責任感が違います。
もし僕が懸念している問題（担当不動産エージェント企業がフィリピンから撤退）に直面している/又は今後直面されるセブ不動産購入者の方がいたら、新谷さん夫婦に相談したら良いと思います。親身になり対応してくれるはずです。僕が日本の窓口になっていますので、まず僕に連絡をいただきお電話などで事情を説明していただく事も可能ですし、以下に記載しますEmail宛に直接新谷さんたちに問い合わせる事も可能です。
問い合わせ✉: cebujservice@gmail.com
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