【セブ賃貸事情】フィリピンと日本の大きな違い

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民泊運用⇒賃貸運用

2020年11月現在、僕はセブシティとマクタン島に所有しています2部屋を半年~1年の賃貸契約で他者に貸し出しています。元々は両ユニット共に民泊スタイルで運用していましたが、新型コロナCovid-19の影響を受け、運用形態を変更しました。経緯は以下添付のLINK内に書いています。

変更~入居者決定までの経緯を書いています:-)
KOSUKE
KOSUKE
とりあえず民泊運営は、観光業が完全に再開するまで休止です。

日本とセブで賃貸運用した時の違い

僕は日本でも賃貸経営をしていますが(日本での賃貸管理は基本不動産屋に丸投げですが💦)、一言で賃貸経営と言いましても、フィリピンと日本の賃貸事情は大きく異なります。今回は特に違いを感じる点について書いてみたいと思います:

違い①. 家具付けした状態で貸し出す

フィリピンでは、ユニットオーナー側が家具や電化製品など全て用意して貸し出すのが主流です。

英語MEMO

英語で、家具完備のお部屋は「Fully Furnished Unit」と言います。家具がついていない場合は「Unfurnished」、一部の家具付けのみされている状態を「Semi-Furnished」と呼びます。

 

フィリピンでもUnfurnishedやSemi-Furnishedで貸し出す事もありますが、多くの場合はFully Furnishedで賃貸募集をします。日本ではUnfurnishedで貸し出すのが主流ですよね。

どのようなアメニティを完備するかはオーナーの考え/センス次第です。必要最低限しか用意しない(ベッドやデスク、冷蔵庫などの生活必需品)オーナーもいますし、洗濯機や乾燥機、ウォーターサーバーなどの+αになるアメニティを用意するオーナーもいます。僕は民泊運営していたこともありますが、後者タイプのオーナーです😊

Solineaのユニットは洗濯乾燥機完備!

Solineaのユニットは洗濯乾燥機完備!

洗濯乾燥機を完備している点は内見者が僕のユニットに入居を決めた1つのポイントになったようです。

詳しくはこちら

 

違い②. 同じ間取りのユニットでも賃料に大きな開きがある

フィリピンでは、同じコンドミニアムの同じ間取りのユニットで賃料(家賃)が大きく異なります。これは上記で書きました部屋に完備しているアメニティに違いがあるからです。高い賃料で入居者を募集したい場合は、価格相応の内装インテリア&アメニティが必要になります。初期費用(準備金)が少し大きくなるという事ですね。逆に賃料を最安レベルで設定する場合は、そこまで設備を充実させる必要がないため、初期費用を低く抑えられるという事になります。

日本では、同じマンションの同じ間取りのユニットですと、そこまで家賃は変わらないですよね(高層階か低層階、角部屋か否かなどで多少の違いはあるかもしれませんが)。

僕がセブシティで所有しているSolineaのスタジオユニット(25㎡)でも、最安月額賃料は20000ペソ、最高値ですと40000ペソくらいで賃貸募集をしているのを見ました。倍近く違う事になりますね。

周りの賃貸運営状況を見ていますと、アメニティが充実していない簡素な部屋は入居者付けに苦労しています。今(コロナ禍)は、多くの外資系企業の駐在員や留学生が帰国していますから、供給過多=引っ越しを考えている方々にとっては選択肢がとても多い状態です。設備の良いお部屋も価格を下げており、「安かろう悪かろう」のお部屋は通用しないと感じています。

違い③. 賃貸契約締結後も管理が大変

フィリピンでは、入居者付けが完了した後も管理が大変です。日本では起きないようなハプニングが多発するのがフィリピンです(笑)。日本でもクーラー故障や水漏れなどの問題が勃発する可能性はありますが、新築ユニットですと稀かと思います。

これはFully Furnishedで、アメニティがオーナー所有物という点が大きいかと思います。賃貸借契約書内で、契約期間中の設備の故障は完全に賃借者責任とあらかじめ記載しておくことも可能かと思いますが、僕は賃借人の過失がない場合は、オーナー責任にしています(=賃借人の過失がなく、アメニティに不調が起きた場合は、こちら側で責任持って修理または代用品を用意します)。

民泊運営時も含めると、この1年間で電気給湯器故障、TV故障、IHコンロ故障、椅子やベッドのネジが緩む..etc 様々な問題が勃発しました。あらためて考えてみると、電化製品の不調が圧倒的に多いですね。多くが購入から1年未満=保証期間内でしたので、修理費はほとんどかかっていませんが(苦笑)。

給湯器故障について詳しくはこちら

 

トラブルが起こるたびに、セブで賃貸管理をお願いしています新谷さん夫婦に動いて対応してもらっています😅。表題には、「管理が大変」と書きましたが、大変なのはオーナーではなく、管理業者さんたちです。オーナーは、その都度判断を下せばよいだけです。

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管理者の選択が超重要!

フィリピンで賃貸経営をする場合、管理を誰にお願いするかが非常に重要になってきます。セブ在住でしたら、自身で管理する事も可能かと思いますが、あまりお勧めできません。ビックリするくらい小さなトラブルが多いですから(笑)。僕のように日本ベースでしたら、言わずもがなです。

トラブル対応だけでなく、内装インテリア作りやアメニティの準備、賃料価格の決定など、管理業者と話し合って決めていく事項が多いです&信頼関係の構築は必須です。親身になって動いてくれる方、迅速に動いてくれる方&レスポンスが早い方が管理者に適任かと思います!

KOSUKE
KOSUKE
僕は新谷さん夫妻に感謝しかありません😆。
セブ島のアットホームな不動産屋さん

 

 

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