セブのリセールコンドミニアムとは？
セブのコンドミニアムカテゴリー
以前に投稿した以下LINK添付の「フィリピン不動産のプレビルド物件とは何か」内でも書いたのですが、セブのコンドミニアム案件は大きく分けて３つのカテゴリーに分けられます：
- プレビルド物件
- リセール物件
- 中古物件 （リセール物件の一種でもあります）
プレビルド物件については上記リンク内で書かせていただいたので、今回はリセール物件について書いていきたいと思います!
セブのリセール物件とは？
上記リンク内でも書きましたが、フィリピンでは現在国内外問わず多くの投資家が3～5年後完成のプレビルドコンドミニアムを購入しています(厳密に言うと、完成直前に物件価格の70～80％支払う方法で購入している方が多いので、購入が”完了”しているとは言えないと思いますが…)。僕のようにコンドミニアム完成後に民泊や賃貸運営をする人間、または自分自身の住居/別荘としてして使用する人間がいる一方で、完成直前に他者に販売して売買価格差で利益を出そうとする投資家の方も多くいます。俗に言うキャピタルゲイン狙いの投資家です。この初期段階で購入した人間から売りに出される物件をフィリピンではリセール物件と呼びます。勿論、リセール＝resaleですから、中古物件などもリセール物件に含まれますが、現在セブでリセール物件と言ったら上記のタイミングで転売するケースが多いので、あえて分けて書きました。
多くの投資家がターンオーバー(引き渡し）時に売りに出そうとするので、上記では「完成直前」にと書きましたが、完成よりかなり早い段階で売りに出す投資家もいます。計画的に早い段階で売りに出す人間がいる一方で、資金的な問題で売りに出す人間もいます。その場合は買い叩ける事が多いです。全ての方々が計画通りに予定を進行できる優秀な投資家とは限らないですからね。建設中などに販売に出されるそれらのコンドミニアムもリセール物件に含まれます。
なぜ完成直前に販売する人間が多いかと言いますと、理由は3つあります。
- 基本的に好景気の現在のフィリピン不動産業界では年々コンドミニアム価格が上がっていくので、多くの投資家がギリギリまで価格が高騰してから売りに出し、大きくキャピタルゲインを得たい。
- リセール物件購入希望者はすぐに運用したい/使用したい方が多い。その需要を考えた場合、すぐに引き渡せるタイミングで販売することは効率的。
- ターンオーバー（引き渡し）が完了する前に転売した場合、キャピタルゲイン税の対象にならない。逆にターンオーバー完了＆CCT（権利書）発行後に転売した場合、キャピタルゲイン税がかかる。
どのような方がリセール物件を購入するか
上記にも少し書きましたが以下のような人がリセール物件の購入者になるかと思います！
- すぐに運用したい/住み始めたい人
- 購入希望コンドミニアムが既にソールドアウトでデベロッパーから購入できない人
- プレビルド物件が本当に完成するか不安な人
- 完成時の状態を見てから購入したい人
その中でも1＆２の「すぐに運用したい/住み始めたい人」と「購入希望コンドミニアムが既にソールドアウトでデベロッパーから購入できない人」という理由が圧倒的に多いと思います。かく言う僕も実は「Solinea Tower 3」は上記理由でリセールにて購入しました。
僕のケース
僕の体験談を書きますと、僕が一番最初に投資した海外不動産は（セブではないのですが）、典型的なプレビルド物件で完成が購入から4～5年後でした。価格も年々確実に上がり、投資としては上手く行ったのですが、正直4～5年間は塩漬け状態で、その期間は何もする事がなく、全然面白くなかったです。ですから、セブのコンドミニアムは比較的早く運用したいという思いが強かった＆特にセブコンドミニアムは購入前からAirbnbで民泊運営しようと決めていましたからね（詳しくはこちらをご参照ください）！
またセブ不動産視察ツアーで見て回る中で、セブシティではSolineaが1番魅力的だったのですが、Tower 1・２・３のスタジオタイプは全てソールドアウトで、デベロッパーから購入できるスタジオタイプは2023～2024年完成のSolinea Tower 4のみでした。それだと「遅すぎる」と感じていたので、担当エージェントに新谷さん夫婦にSolineaリセール案件がないか調べてもらうようお願いしました。お願いした時点ではリセール案件がなかったのですが、何度も何度も奥様のAnnさんにリセール情報がないかデベロッパーに確認の連絡を取ってもらい、ある日デベロッパーから「リセール案件が出ました」と連絡をもらい、条件が予算内だったので購入を即決しました！！
リセールの購入パターン
上記の僕の体験談で「え、リセール案件なのに何故デベロッパーに確認＆連絡？」と感じる鋭い人もいるかと思うのですが、実はリセール物件はデベロッパー経由で販売に出されることが多々あります。と言いますか、よほど信用をできる人からでない限り、デベロッパー経由でリセール物件を購入する方が詐欺などの心配がないので安心です。簡単にまとめるとリセール案件は…
- デベロッパー経由で購入: 販売者 ←→ デベロッパー(仲介) ←→ 購入者
- デベロッパー経由なしで販売者から直接購入: 販売者 ←→ 購入者
の2パターンがあります。どちらのケースも多くの場合は双方（販売者＆購入者）のエージェント/弁護士が入ります。2のケースの場合は、相当慎重に事を運ばないといけません。例えば、その時点で未払い金があったり、滞納違反金がついているのに、先方(販売者)がそれを購入者に伝えておらず、後々大問題になったなどの怖い話も聞いたことがあります。日本と違って、まだまだ発展中のフィリピンですからね。間に入る弁護士や相手側のエージェントもどこまで信用できるか分からないというのが、現実です。もちろんデベロッパーを通さないので、そこに手数料が発生せず、お金をセーブできるというメリットもありますけどね！
１のデベロッパー経由で購入の場合でしたら、基本詐欺などの心配はございません。デベロッパーが詐欺に加担したら、大問題になりますからね！そういうわけで、余程信用のおける人からの紹介など以外は、基本的にデベロッパー経由でのリセール購入が良いと思います。
Sponsored Linkどのようにリセール情報を掴むか
ではどのようにリセール情報を得るかと言いますと、担当エージェントにしつこいくらいデベロッパーに問い合わせてもらうしかありません。基本早い者勝ちですからね！もちろんセールスマネージャーとエージェントが密に繋がっている場合は先に情報が貰えることもあります。ここはもうコネクションの世界ですね！
僕の場合は担当エージェントの新谷さん夫婦の奥様Annさんに何度も問い合わせの連絡を入れるようにお願いしていました。また新谷さんたちが僕が購入する以前にソリニアの販売実績が複数件あり、デベロッパーと既に密に連絡を取れる関係になっていたのも大きいです。無理なお願いを快く引き受けてくれたAnnさんに感謝です(その時点で僕は何も購入してませんから、Annさんにとってもリスクだったはずです笑)。Annさんがいなかったら、僕はSolineaをあのタイミングとお値段で購入できなかったと思います。
なぜ僕自身で問い合わせにしなかったのか言いますと、僕が問い合わせしても相手にしてもらえないからです。英語が喋れても、相手からしたら僕には実績がないので、取り繕ってくれないのです。日本では考えられないですが、フィリピンではこれが常識です。実績がない人間がEmailしても返信をちゃんとしてくれるデベロッパーは本当に少ないです。
まとめ
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