セブ不動産に関する法律/ルール 基本編
フィリピン不動産投資するにあたってある程度の基本の法律/ルールを把握しておく必要があると思います。法律的な事に関しましては細かいことがたくさんありますし、僕自身もまだまだ勉強中ですので、そこまで詳しくは書けませんが最低限押さえておきたい基本的な事を以下でまとめていきたいと思います。尚、こちらは執筆時2019年12月の段階のルールです。フィリピンのように経済が急成長の国は法律やルール、規制なども今後変わってくる可能性も多分にあります。変更がありましたら、ここでも常にアップデートした情報をシェアしていけたらと思っています。では早速書いていきたいと思います。
＃1 外国人は基本コンドミニアムしか購入できない
フィリピンではフィリピン国籍の人間のみ土地を購入でき、僕らのようなフィリピン国籍以外の人間は基本的に土地を購入できません。ですので、投資/購入対象は必然的に日本で言う分譲マンション＝コンドミニアムになってきます。これをなぜ基本と書いたかと言いますと、例外的に土地を購入する方法もいくつかあります。よくある方法ですと、法人化して土地/一軒家を購入する方法です。ただしフィリピンは外国人資本の法人化に対しても厳しい規制があります。業種により変わってきますが、「フィリピン人役員を5人以上、全体の60％以上配置しなくてはいけない」「100％フィリピン人の資本でしか登録できない」などなどです。IT関連業のように100％外資資本での法人化が認められているケースもありますが、中々複雑ですので、また改めてフィリピンの会社法については書きたいと思います。また特定のVISAの取得などにより、土地を購入できるケースもあります。ただ上記はあくまで例外的なので、基本「外国人投資家にとってコンドミニアムが投資対象」と覚えておいて良いと思います。
＃2 外国人購入可能枠はコンドミニアム全体の40％
上記で基本外国人投資家はコンドミニアムが投資対象と書きましたが、1棟1棟のコンドミニアム全体でフィリピン国籍外の人間＝外国人が購入できる割合は40％までと決まっています。例えば、あるコンドミニアムが80％販売済みで20％まだ購入されていない部屋があったとしても、もしその時点で外国人の購入割合が全体の40％に達していたら、外国人はもう購入できません。これは中々厳しい規制です。現在、フィリピン不動産は好景気で(それについてピックアップしたニュースは以下に添付しておきます)、信用のあるデベロッパー開発のコンドミニアムなどは販売開始初日に売り切れてしまうことなども多々あります。特にスタジオタイプは人気ですので、早い段階で購入不可になってしまうケースもよくあります。常に最新の販売状況を追う必要がありますね。
＃3 VAT = 付加価値税は12%
VATは細かくいうと異なりますが、日本における消費税のようなものと捉えてもらえれば大丈夫です。対象となる商品やサービスによって税率は変わってまいりますが、フィリピン不動産の場合は320万ペソ以上の物件であれば12％が課税される事になっています。という事は320万以下の物件でしたらVAT課税対象外という事です。またデベロッパーが提示してくるプライスリストにはVATが元々含まれた料金で提示してくる場合と、含まれず別途記載のパターンがありますので、必ず購入時には確認しましょう！
またVATの課税対象は割引後の価格になります。以前別の枠でフィリピン不動産は支払い方法によって割引率が大きく変わってくると書きました(詳しくは以下にリンク添付）。ここで以下リンク内にも書きましたMandani Bayの価格表を例に少し見ていきましょう。
上記Mandani Bayのスタジオタイプの4つの支払方法をコピーした物なのですが、青い線を引いた部分が割引後の価格です。以下赤丸で囲んだ部分がその割引価格に対して12％で掛けたVATになります。Mandani Bayは上記リンク内でも書いていますが、支払い方法による割引率の違いが大きいので、VAT税額の違いも大きいですね！
まとめ
改めて以下でフィリピン不動産購入時における法律/ルールの基本的な部分をまとめておきます：
- 外国人は基本コンドミニアムしか購入できない
- 外国人購入可能枠はコンドミニアム全体の40％
- VAT = 付加価値税は12%
上記にも書きましたが、細かい法律やルールはたくさんありますので、まだまだ僕自身も勉強していきたいと思います！
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