セブ民泊 2ベッドルーム～のメリット
前回の投稿
前回の投稿で「セブのコンドミニアムで何故スタジオタイプが人気なのか」について書きました＆またその中でスタジオタイプのメリットについても言及させていただきました。今回は逆に民泊運営をする上での2ベッドルームなどサイズの大きな部屋のメリットについて書いていきたいと思います。民泊経営をする上で、大きなユニットにもスタジオなど小さめサイズのユニットにない魅力がたくさんあります。尚、2ベッドタイプとは、リビング1部屋＋寝室2部屋のユニットタイプです。コンドミニアムによってはバスルームが２つ完備されている事もあります。
２BED～ 大きなユニットの魅力
何と言っても競合の少なさです！既存する多くのセブコンドミニアムはスタジオ、1ベッド、2ベッド、それ以上の部屋数のユニットで構成されていますが、ユニット数の割合で言いますと、多くののコンドミニアムが「スタジオ/1ベッドのユニット数＞2ベッド~のユニット」です。Airbnbなどの民泊サイトを見てもらってもセブエリアではスタジオタイプや1ベッドタイプのユニットで掲載しています方が圧倒的に多く、2ベッド以上のコンドミニアムユニットを探すのは苦労します。またホテルも同じような状況です。
日本人にはあまりない慣習かもしれませんが、中国人旅行者などは大きなユニットを民泊で借りて、大人数(8人～）で１つの場所に宿泊される事も多いです。人数分で割れば、1人当たりの宿泊費は大分下げられますからね。僕が大学時代にアメリカで留学していた時もそうでした。日本人だったらせいぜい4人くらいでルームシェアするような広さのユニットでも中国人留学生の友達などは8～10人でルームシェアしてました。あんまり気にしないイメージがあります。
またフィリピン家族の宿泊者の方々も大人数で宿泊する事を厭わない傾向にあると思います。僕のスタジオでの民泊運営でもフィリピン家族から「家族・親戚で8人で泊まりたいのだけど、大丈夫？」など質問されることがあります。小さな子供込みの5人~6人は、エクストラで宿泊費をもらい宿泊を許可することはありますが（例えば、大人4人＋2人の赤ちゃんなど）、流石に7人以上での宿泊を頼まれた時は。いつもお断りしています。流石に30㎡に７~8人は過多です(笑)。
セブエリアでも数は多くないですが、ハウス民泊で大人数の宿泊者可にしているところもあります。しかしながら、そのような場所はセブシティやマクタン島の中心地から少し離れた郊外も多く、プールやジムなどの設備を完備しているところは稀ですからね。セブエリアのコンドミニアムで6~8人以上泊まれるような設備の数は多くないこと＝競合が少ないことは間違いないです！
競合が少ない事によるメリット
競合が少ないという事は、価格競争に巻き込まれないですみますので、ある程度強気な値段設定でも勝負できるかと思います。現在、セブシティ周辺はホテルを含めましてワンルームタイプ(＝スタジオ）や１ベッドタイプの宿泊施設の価格競争は熾烈です。マクタン島は宿泊費をリゾート価格にしている施設が多い＆宿泊施設自体の絶対数が少ないので、そこまで厳しい価格競争は現時点ではあまりないですけどね。僕が所有していますセブシティのSolinea Tower 3のスタジオユニットでも、最近民泊運営を始めましたが、最終的にどのくらいの価格で勝負できるか現在検討中です(*これを書いてます2020年2月時点ではスペシャルスタートアップ価格で提供しています）。
その点、スタジオタイプなどの小さめサイズのユニットに比べて、2BEDタイプ～のコンドミニアムユニットで民泊をしている数はセブシティでも少ないですから、多少高めの値段で設定できるのではないかと思います。また競合が少ないので、上記のような需要を持つ宿泊層を上手く掴めれば、「高い宿泊費 + 高い稼働率」という理想のインカム運用も可能かと思います。
2ベッドタイプのデメリット
そこはやはり購入価格（＝初期投資額）の高さです！2ベッドですと、スタジオタイプより2倍以上の平米数のユニットがほとんどですので、単純に購入価格が2倍以上になります。平米単価はユニットのタイプでの影響はほぼないですからね。
また部屋数が多いという事は、それだけアメニティの設置費用も高くなります。具体的に言いますと、例えばエアコンは各部屋1台はマストだと思いますので、スタジオタイプなら1台設置で良いところが、2ベッドタイプなら3台必要になります。もちろん床や壁を貼りかえるとしてもスタジオのケース x 3 です。設備の設置料などを考慮すると、やはりそれなりに初期投資準備金は必要になるはずです。
まとめ
上記でまとめたようにスタジオタイプ同様、2ベッド以上の大きめユニットも長所・短所どちらもあります。十分に予算が組める方であれば、インカム運用としての魅力はとても大きいので、全然”アリ”だと思います＝購入候補リストに入れるべきだと思います！！購入ハードルが高い事もあり、スタジオタイプが完売の人気のコンドミニアムでも大きな部屋は購入可能な事が多いですから、選択肢は確実に広がります！
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