僕が何故セブで不動産投資を始めたか 中編
セブ不動産に興味を持つ
初めてのセブ訪問で街の雰囲気や人々の優しさ、またセブ独特のカルチャーに触れ、セブに好印象を持った事は前回書きました。初セブ時はスキューバダイビングでみっちり予定が埋まっていましたし、当時は現地のコネクションもなかったのでコンドミニアムの視察などはしなかったです。ただしダイビングショップのインストラクターの女の子が「セブも最近たくさんのコンドミニアムが建設中ですよ」と教えてくれたので、当然投資家として興味はありました！
セブが好きになった＆不動産にも興味を持った僕は帰国してから、色々と自分でセブ及びセブ不動産についてネットリサーチを始めました。当時を思い出すと、「フィリピン 不動産投資」や「フィリピン コンドミニアム」などで検索するとマカティやBGCの不動産投資情報が圧倒的に多く、セブ不動産情報は今ほど多く出回ってなく情報収集に苦労した記憶があります。
情報収集で分かってきたセブ不動産事情
少ない情報網の中でセブ/セブ不動産についてリサーチしていますと以下の事が分かってきました:
- セブもマニラ/マカティほどの規模ではないが、多くのコンドミニアムが計画中または建設中。
- 価格はマニラ/マカティやBGCに比べると、比較的安め(マカティなどでも当時はまだ300-400万ペソくらいで一等地のスタジオタイプ/1 BEDを購入できましたが)。
- ビジネス規模はマカティエリアなどに比べると小さいが、観光地としては人気。
- コンドミニアムの平均賃料はマニラ/マカティに比べ安い。
- マニラ/マカティエリアについでフィリピン第2の都市と言われている。
- セブエリアには大きく分けてセブシティとマクタン島エリアに考えられ、その2つのエリアは距離的に遠くないが、橋2本で結ばれているのみでインフラ状況がよくなく(2019年12月現在で第3・4の橋が建設中/計画中)、時間帯によっては移動に1時間以上かかる。
- 上記2エリアを見ると、セブシティは商業施設やビジネスタウンがある都会的なエリア、マクタン島は海に囲まれたリゾートエリアと大まかには考えられる(もちろんマクタン島の中にもビジネスエリアなどはありますが、大きなイメージで言うと)。
当時のリサーチメモを見返えしてみると、上記のような事が書かれていました。規模は違いますが、現在でも基本的には大きくは変わらないと思います（例：どちらも当時に比べ不動産価格はかなり高騰していますが、コンドミニアムの平均平米単価はまだマニラ/マカティエリア＞セブエリアです）。
投資視点で考えた時に上記の中で1つネックだったのが、マニラ/マカティエリアに比べビジネス規模が小さい＝高級コンドを借りられるような外国人駐在員が少ないという事でした。やはり僕らが投資するようなコンドミニアムは現地の人で借りられる余裕がある数は多くなく、どちらかと言うとメインターゲット層は外国人駐在員と考えていました（これは以下で後述しますが、当時はAirbnbなどでの民泊運営という視点はなく基本賃貸運営1択で考えていたことも大きく影響しています）。また賃料がマニラ/マカティエリアに比べ安価なのは（それでも現地価格で考えればとても高いですが）、キャッシュフロー的な視点で見た時に厳しいなと感じていました。
新しい視点/考え方=民泊運営
上記で書いたネックの部分＆日本での仕事が忙しかった事もあり、そこから少しの間セブ不動産投資開始には二の足を踏んでしまいます。ただずっと興味は持ち続けていたので、リサーチは続けていました。そんな時が流れていく中で日本でもシェアリングエコノミ―文化が浸透していき、Airbnbなどの民泊ビジネスも流行りだしました。そして当時僕が読んだ本の中で影響を受けたのが、以下の本です！
この本を読んだ後、「セブで民泊をやろう！」と決心しました。僕がマニラではなくセブで民泊を考えたのは自分自身セブが好きだからです！マニラは投資視点ではとても魅力があり、今後もどんどん伸びていく街だと思います。2019年12月現在で既にいくつかの地下鉄計画も発表されており、2020年には世界最大規模のIKEAがオープン予定です。まずフィリピンの中で最初に発展していく/インフラ整備されていくのは間違いなくマニラ/マカティエリアだと思います。ただ僕自身はマニラ/マカティエリアで投資を広げる考えはありますが、個人的に年に何回も来たい街だとは正直思っていません。逆にセブはプライベートでも家族や友達と年に複数回遊びの行きたいなと思っています！これは完全に個人の趣味嗜好かと思います(僕の友達にはマニラの方が好きという人間もたくさんいます)。
民泊運営での1つのメリットはやはりそのコンドミニアムを別荘的に自分たちで利用できる事だと思います。そして民泊運営での理想は自身でも利用しながら十分な利益を生みだす事だと思います。賃貸運営をしてしまうと、キャッシュフローは安定しますが、当然賃貸中は自身で利用する事は出来ないですからね！その事からセブエリアは民泊運営、マニラエリアは賃貸運営でお金を生んでいくのがいいなと考えていました(この時点でまだセブでは不動産の購入はもちろん視察すらしていませんが笑)。以下リンク内の下部で簡単に民泊運営のメリット・デメリットをまとめています。
まずは民泊システムの理解を
そこからはまず徹底的にAirbnbをはじめとする民泊経営の書物を読み込んで、まずシステムを理解することに集中しました。本を読み込む中で「これは僕でもやれる」と自信を深めました。僕は大学時代アメリカのシアトルとポートランドに計5年住んでいたので英語力は問題なかった事(一応TOEICだと960点持っています)＆それまでの日本の仕事で基本的なITリテラシーやマーケティングスキルを持っていたことがその自信の根拠でした。あと写真を撮る事と部屋のインテリアを考える事が趣味なので絶対にオシャレな雰囲気の部屋を作れると根拠のない自信がありました(笑)。
次回は実際の視察から購入までを書いていきたいと思います！
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