ターンオーバー時期は把握しておきましょう！
前回の投稿記事の反響が..
大きいです。複数人のフィリピン不動産投資家の方々から、プライベートメッセージを受け取っています。やはり多くの方がリセール販売で買い手を見つける事に苦労しているようです。
前回の記事で書いたように、需要のあるコンドミニアムで価格設定とエージェント選びさえ間違えなければ、全然買い手が見つかると思うのですけどね！
残念なのはご質問者の多くがマニラでフィリピン不動産投資をされている方達であることです。セブエリアでしたら、僕がお世話になっているセブ不動産エージェントの新谷さん夫婦を紹介できるのですが、マニラエリアでは紹介が難しいです。
また僕自身もセブエリアほどマニラエリアのコンドミニアムに精通していないので、個人的に相談されても有益なアドバイスができないのですよね (直近の市場価格や需要を把握できていませんからね😅)。5~10年前まではマニラエリアの不動産情報も追っていたのですが、5年くらい前から完全にセブエリアの不動産投資へシフトチェンジしています。
キャピタルゲイン狙いなら..
ターンオーバー時期をしっかりと把握しておいた方が良いです。と言いますのもターンオーバー前と後でリセール (転売) するのでは、TAXなどかかる費用が違ってくるからです。
ここでは長くなるので詳しくは書きませんが、ターンオーバー前後のタイミングでリセールするのなら、ターンオーバー前の方がかかる費用は少ないです。キャピタルゲイン狙いの場合は、ターンオーバー開始半年前~ターンオーバー日までが、1番の売り時になります。
前回の記事内で書いたケースのように人気コンドミニアムでしたら買い手を募集開始してから直ぐに見つかることもありますが、募集期間は最短でも3か月以上見積もっておいた方が無難です。大きな買い物になりますし、購入決定後の諸々の手続きもありますからね。
MEMO
僕もそうですが、最近のトレンドとしてはターンオーバー時期ではリセールせず、ある程度の期間保有して賃貸経営などでインカムゲインを得ながら、将来的なキャピタルゲインを狙うスタイルが多いです。もちろんターンオーバーのタイミングでキャピタルを狙いに行く投資家の方々もいますけどね。
フィリピン不動産のターンオーバーは遅れる
上記で「ターンオーバー時期をしっかりと把握しておいた方が良い」と書いたのですが、フィリピン不動産は完成が遅れるのが通例です。これはデベロッパーの大小問わずで、スケジュール通りにコンドミニアムが完成する事の方が珍しいです。デベロッパーから当初伝えられた完成予定時期から+半年~1年くらいは少なくとも見ておいた方がいいと思います。遅れるケースだと+2年以上になる事もあります。
あのマンダニベイスイーツすら完成時期は遅れました
小まめに確認する事が1番の得策
しっかりしているデベロッパーですと、「完成予定時期が※※※に変更になりました」「そろそろターンオーバーが始まります」といった情報を伝えてくれますが、そうでないデベロッパーだと直前にターンオーバー通知が来る事が多々あります。
変動するフィリピン不動産のターンオーバー時期をしっかりと把握しておくには、担当エージェントに小まめにデベロッパーに確認してもらうのが1番の得策です*。
* もちろんオーナー自らメールなどでデベロッパーに確認する事も可能ですが、対応の悪いデベロッパーだと迅速なEメール返信は期待できないです。担当エージェントに直接電話を入れてもらった方が早いです。
結局はエージェント選びが大切
ここでもエージェント選びが重要になってくる事が分かりますね。連絡を密に取り合える/親密に対応してくれるエージェントでないとフィリピン不動産は難しいです。返信などが遅いエージェントはその時点で切った方が良いと思います。
⇩
